Tout savoir sur les dispositifs d’accession à la propriété

Comparé à la location où, chaque mois, l’occupant verse un loyer à fond perdu, l’accession à la propriété permet de se construire un patrimoine solide et sécurisé dans le temps. Si un particulier investit dans la pierre sans jamais revendre, c’est une valeur refuge qui lui garantit un futur plus serein à la retraite. S’il souhaite remettre son bien sur le marché, il profite souvent d’une belle plus-value (10% en moyenne) qui conforte un retour sur investissement bien meilleur que n’importe quel autre placement. 

Devenir propriétaire vous tente mais vous ne savez pas quelles ficelles tirer pour financer votre projet ? Nous listons dans cet article tous les dispositifs disponibles pour une accession à la propriété libre ou aidée. 

Qu'est-ce que l'accession à la propriété ?

L’accession à la propriété immobilière signifie acheter un logement grâce à des fonds personnels auxquels s’ajoute généralement un crédit immobilier pour couvrir le montant total d’achat du bien. L’acquisition se fait progressivement puisque les prêts bancaires courent sur le long terme, pour une durée de 25 ans au maximum actuellement.

Cet engagement peut sembler long, surtout pour les ménages aux revenus modestes ou volatiles, mais les mensualités remboursées sont en réalité un investissement sécurisé pour l’avenir. En effet, quand les sommes d’argent versées par un locataire sont définitivement perdues, le propriétaire, lui, investit des sommes qu’il récupéra :  

• Soit, en vendant son bien
• Soit, en jouissant librement de sa propriété sans avoir de mensualités à payer une fois le prêt remboursé

Pourquoi préférer rembourser un prêt plutôt que payer un loyer ?

Pendant la période d’amortissement du prêt immobilier, l’acheteur honore le remboursement de son crédit immobilier en payant des mensualités qui comprennent : 

• Une partie du capital emprunté. Le montant est fixé avec l’établissement prêteur en fonction des revenus de l’acheteur, de la durée du prêt et du montant total emprunté.
• Le paiement des intérêts indexés sur le capital restant dû chaque mois. Ce taux d’intérêt nominal est déterminé au moment de la signature du contrat. Il existe pour rémunérer le service octroyé par l’établissement bancaire, c’est-à-dire “prêter de l’argent”.
• La cotisation pour l’assurance-prêt (si elle a été  souscrite dans la même banque). Cette couverture protège le prêteur du risque d’impayés mais aussi l’emprunteur en cas de problèmes graves l’empêchant de régler ses mensualités

Comparé au paiement d’un loyer, le remboursement mensuel d’un emprunt immobilier affiche, certes au départ, un coût plus élevé mais c’est sans compter sur le fait que les prix des loyers sont augmentés tous les ans : de 1,61 à 3,49% selon l’IRL (Indice de référence des loyers).  A l’inverse, les mensualités d’un prêt immobilier restent égales tout au long de la période contractuelle, si un taux fixe d’emprunt a été inclus au contrat. 

L'accession à la propriété libre

L’accession à la propriété libre signifie que l’acquéreur achète son bien sans aucune aide financière externe. Il finance son investissement avec ses fonds propres, avec ou sans prêt immobilier. Plusieurs cas de figure sont possibles…

Le crédit immobilier classique

Le prêt immobilier sert pour financer l’achat : 

• D’un logement neuf ou ancien à titre de résidence principale ou secondaire
• D’un terrain nu sur lequel l’acquéreur construit une maison
• De parts d’une société immobilière

Dans le cas de l’acquisition d’un logement ancien, le crédit immobilier peut aussi inclure le budget travaux pour la rénovation ou remise en état du bien. 

Le prêt immobilier classique ne couvre cependant pas les coûts annexes obligatoires : 

• Frais de notaire 
• Frais de dossier du prêt
• Frais de dossier de l'assurance emprunteur
• Rémunération éventuelle de l'agent immobilier et/ou du courtier
• Garantie du prêteur (soit une couverture des risques en cas de défaut de paiement de l’emprunteur)
• Frais d'ouverture d'un nouveau compte bancaire si nécessaire

Au total, ces frais équivalent environ 10% du coût du bien et sont payés par l’apport personnel du futur propriétaire. Le capital emprunté couvre uniquement le prix de vente initial du bien.

Le crédit immobilier sans apport (crédit 110%)

Le crédit sans apport désigne les prêts qui sont accordés aux acquéreurs ne disposant d’aucun fond propre. Le capital emprunté couvre tous les frais annexes ainsi que le coût d’achat du logement. 

Le crédit 110% est très difficile à obtenir et n’est accordé qu’aux ménages disposant de revenus fixes et stables. Un crédit sans CDI et sans apport par exemple sera compliqué à obtenir car cette opération sera jugée trop risquée par le banquier. Nous disons "compliqué" et non “impossible” car la loi n’interdit pas le crédit immobilier sans apport. Certains leviers financiers peuvent être activés pour rassurer les établissements prêteurs comme des revenus élevés, une gestion des comptes irréprochable ou la participation d’un cosignataire en CDI. 

Location-accession à la propriété

La location-accession est une nouvelle forme d’accession à la propriété, elle est conçue pour permettre aux ménages ayant des difficultés à débloquer un prêt bancaire de poser une option d’achat exclusive sur un bien immobilier qui leur plaît. 

Pour monter ce projet, le particulier peut solliciter l’intervention d’une société de leasing immobilier comme Hestia. qui, dans un premier temps, achète le bien. Après la signature du contrat de location, le particulier s’installe dans le logement comme locataire pour une période allant jusqu’à 4 ans. Chez Hestia, il s'agit de 24 mois. Durant cette période, il doit s’acquitter : 

• Du paiement d’un loyer : une compensation versée à l’entreprise de crédit-bail qui laisse la jouissance du bien au locataire.
• Du versement d’une fraction acquisitive : une forme d’épargne qui sert à financer l’achat futur du bien. 

Bonne nouvelle, chez Hestia il n'y a pas de loyer ! 100% du montant versé correspond à la fraction acquisitive. Ce qui signifie qu'à la demande de crédit, l'acquéreur bénéficiera d'un apport solide, composé de tous les loyers versés.

A tout moment lors de la période locative ou au maximum 3 mois avant la fin de cette dernière, le locataire peut librement :

• Lever son option d’achat et acquérir le logement en son nom (signature du contrat de vente final)
•  Abandonner définitivement l’achat 

Si la vente ne se finalise pas, le locataire perd l'épargne accumulée, qui se convertit en loyer classique, pour justifier de l'occupation du bien pendant les 24 mois de location.

Pendant la phase locative, le futur acquéreur peut entreprendre tous les travaux d’aménagement qu’il souhaite et prendre le temps d’assainir sa situation financière ou se constituer un apport personnel pour obtenir son prêt. D’ailleurs, ce montage financier n’empêche pas d’obtenir des prêts aidés que nous verrons plus tard.

Accession à la propriété grâce à l’investissement partagé

Le prêt immobilier partagé désigne les crédits qui sont contractés par deux ou plusieurs personnes pour l’acquisition d’un même bien. Cela permet aux particuliers qui ont des revenus modestes de s’associer à d’autres pour augmenter leur pouvoir d’achat. Le prêt partagé se contracte dans le même établissement bancaire. 

La solvabilité et le potentiel d’emprunt de chaque acquéreur est analysé par la banque comme pour un prêt classique. En cas de défaut de paiement de l’un des acquéreurs, les autres sont désignés comme cautions solidaires et doivent s’acquitter du règlement des mensualités du crédit (à l’exception de ceux qui sont libérés de la clause de solidarité suite à la vente leur(s) part(s)).

Le prêt à un proche

Le prêt familial consiste à solliciter un ami, un parent ou un autre membre de la famille pour obtenir une mise de départ plus importante. Le montant n’est pas plafonné. Le prêt à un proche se rembourse comme un crédit classique à la différence que le prêteur et l’emprunteur s’accordent sur : 

• L’application d’un taux d’intérêt ou non
• Le montant du taux d’intérêt (qui ne doit pas dépasser celui du taux d’usure)
• Le montant des fractions de remboursement et la fréquence de paiement de ces dernières (mensuelle, trimestrielle…)

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Au-dessus de 750€ empruntés, le prêt familial doit être déclaré à l’administration fiscale. Il doit être aussi formalisé sous forme d’acte notarié ou d’acte sous seing privé. Si des intérêts sont versés, ces derniers seront à préciser dans la déclaration de revenus du prêteur. 

L'accession à la propriété aidée

Pour faciliter l’accession sociale à la propriété des ménages modestes ou des primo-accédants, des dispositifs d’aide financière ont été mis en place par l’Etat. Soumis à conditions, ils permettent à beaucoup de boucler leur financement immobilier.

Le PSLA : prêt social location-accession

Comme son nom l’indique, le prêt social location-accession (ou PSLA) fonctionne uniquement pour les projets de location-accession (détaillés plus haut dans cet article). Il n’est accessible qu’aux futurs acquéreurs qui n’ont pas d’apport personnel et dont les revenus sont modestes. 

Le contrat de location-accession avec PSLA est un dispositif réglementé qui est accordé dans le cadre d’une vente HLM ou avec un promoteur privé. Le logement conventionné doit être neuf ou ancien (à condition que des rénovations soient entreprises). Pour profiter de l'accession avec un PSLA, le prêt demande également de respecter deux plafonds :

• Revenus du ménage
• Prix de vente initial du bien

L’accession à la propriété immobilière avec le PSLA présentent 4 bénéfices : 

1. Ce prêt est cumulable avec d’autres aides financières (Prêt à Taux Zéro, Prêt Action Logement…)
2. La phase locative avec loyers gratuits permet au futur propriétaire de disposer de plus de temps pour se constituer un épargne personnelle
3. La liberté de choix car à la fin de la période de location, le particulier peut accepter ou renoncer à son achat sans pénalité
4. Les avantages fiscaux liés à l’achat dans le neuf (frais de notaire réduit, TVA à 5,5% et exonération de taxe foncière sur les 15 premières années)

Notez que si vous ne pouvez pas obtenir un PSLA, la location-accession simple reste un projet tout à fait possible pour vous.

Le BRS : Bail Réel Solidaire

Le Bail Réel Solidaire (ou BRS) est un système d’investissement créé pour lutter contre la flambée des prix dans les zones très dynamiques comme les grandes métropoles. Avec le BRS, l’acquéreur devient propriétaire de son logement mais est locataire du terrain. Ce dernier est acheté et géré par un Organisme de Foncier Solidaire (OFS) agréé. Le propriétaire accède ainsi à des prix d’achat raisonnables et se met à l’abri des impacts négatifs de l’inflation immobilière, jusqu’à 30% du prix du bien peuvent être économisés. 

Plusieurs conditions sont à respecter pour profiter du Bail Réel Solidaire : 

• Le logement est la résidence principale du propriétaire et correspond à la taille de son foyer
• Ses revenus sont modestes et respectent les plafonds fixés par l’Etat
• L’acquéreur règle la redevance d’occupation du terrain dûe à l’OFS

Accession à la propriété et PAS

Le Prêt Accession Sociale (ou PAS) permet aux ménages qui disposent de ressources modestes d’emprunter de l’argent à des taux d’intérêt plus avantageux. Ces derniers sont réglementés par la loi mais il reste judicieux de faire jouer la concurrence pour trouver les meilleurs taux d’emprunt. Les conditions d’éligibilité de ce prêt conventionné intègrent : 

• Les revenus et la composition du foyer
• La localisation du bien
• L’achat d’un logement à titre de résidence principale

L’accession sociale à la propriété avec le PAS est cumulable avec d’autres aides et présentent d’autres avantages : 

• Des frais de notaire réduits
• Une aide en cas de perte d’emploi
• Une flexibilité dans la durée de l’emprunt qui peut être écourté ou allongé (jusqu’à 35 ans)

Le Prêt Action Logement

Ce prêt aidé (anciennement appelé prêt patronal 1% ou prêt employeur) est accordé aux salariés, préretraités ou retraités de moins de 5 ans des entreprises non agricoles de plus de 9 salariés. L’aide de l’employeur permet de financer les projets d’investissement immobilier des salariés en leur faisant profiter d’un crédit à un taux fixe maximal de 1%. Ces prêts peuvent même se cumuler entre eux lors d’une demande de prêt conjointe avec un autre salarié. 

Le PAL concerne les logements neufs et anciens et permet de couvrir 30% du capital immobilier investi ou jusqu’à 50% dans le cadre d’un prêt conjoint. Il est cumulable avec d’autres emprunts (aidés ou non) et ne fait pas l’objet d’une demande de remboursement anticipé en cas de départ de la société.

Le Prêt Conventionné pour l’accession à la propriété

A la différence des autres prêts aidés, les ressources du ménage demandeur n’entrent pas dans les conditions d’éligibilité du prêt conventionné, tout le monde peut y accéder.  Cet emprunt à taux fixe avantageux peut servir pour financer jusqu’à 100% du prix du logement mais il faut impérativement se rapprocher d’établissements bancaires conventionnés par l’Etat pour en profiter. D’ailleurs, n’hésitez pas à comparer les offres même dans le cadre d’un PC. 

Depuis janvier 2020, le prêt conventionné ne donne plus l’accès à l’APL mais il reste toutefois contractable sur une durée de 35 ans. Il concerne l’achat 

• D’un terrain avec construction de maison 
• D’un logement neuf ou ancien avec ou sans travaux de rénovation

Enfin sachez que le PC peut aussi être utilisé dans le cadre d’une remise en état d’un logement notamment dans la perspective de faire des économies d’énergie.

Le PTZ :  Prêt à Taux Zéro

Prolongé jusqu’en 2023, avec le Prêt à Taux Zéro, il est possible d’emprunter du capital sans avoir à régler des intérêts. Le PTZ est cependant soumis à conditions : 

• Plafond de ressources du ménage
• Achat d’une résidence principale dans les zones prévues par les textes réglementaires
• Ne pas avoir été propriétaire d’un autre logement au cours des 2 dernières années
• Il doit être complété par d’autres prêts bancaires

Le Prêt à Taux Zéro est un dispositif gratuit qui se contracte sur une période allant de 22 à 25 ans. Les remboursements du prêt peuvent être également différés si nécessaire sur une période de 5, 10 ou 15 ans.

Les prêts des collectivités locales

Région, département, commune… Les prêts aidés locaux sont gérés par les collectivités et octroyés dans le cadre de l’achat d’une résidence principale. Sous condition de ressources, cette aide financière intervient en complément d’un crédit principal ou autres prêts aidés. 

Pour faciliter l’accession à la propriété, ce dispositif donne droit à des crédits à taux faibles ou à taux zéro mais il faut savoir que chaque territoire affiche des spécificités. On compte pas moins de 86 aides différentes (directes ou indirectes) proposées par 70 collectivités. Rapprochez-vous de votre mairie ou consultez le site de l’Anil pour vous orienter.

La mission d’Hestia : vous faciliter l’accession à la propriété avec le leasing immobilier

La location-accession est le projet d’investissement immobilier qui convient le mieux à votre situation ? Hestia facilite encore plus l’accès à la propriété avec : 

• Un premier apport minimaliste à seulement 3% pour permettre à tous de devenir propriétaire rapidement
• Le soutien d'experts immobilier pour monter votre projet
• Des courtiers internes connectés à de multiples banques pour trouver les meilleurs taux d’emprunt