Premier achat immobilier : les aides et dispositifs pour devenir propriétaire

Devenir propriétaire pour la première fois marque un tournant dans la vie de nombreuses personnes. En moyenne, c’est autour de l’âge de 33 ans que les Français décident de sauter le pas.

Si vous souhaitez réaliser votre premier achat immobilier, vous êtes ce qu’on appelle un primo-accédant. Sachez qu’avec ce statut, vous pouvez bénéficier de plusieurs aides financières qui facilitent l’accès à la propriété.

Quelles sont ces aides et comment y avoir droit ? Quelles démarches entreprendre pour acheter un bien immobilier ? 

À la fin de ce guide, vous saurez tout ce qu’il faut pour réussir votre premier projet d’achat immobilier ! 

Les étapes clés d’un premier achat immobilier

 1. Évaluer son budget et sa capacité d’emprunt

La première étape d’un projet immobilier est de connaître son budget. C’est à partir de cela que vous pourrez cibler les logements accessibles, et écarter ceux qui dépassent vos moyens.

En général, une enveloppe d’achat se compose de deux éléments :

• Votre apport personnel, soit le montant que vous pouvez investir directement, grâce à vos économies.
• Un financement bancaire sous forme de crédit immobilier, dont le montant dépend de votre capacité d’emprunt.  

En ce qui concerne l’apport, ce dernier n’est pas strictement obligatoire, mais (fortement) conseillé pour augmenter vos chances d’obtenir un prêt. 

Quant à la capacité d’emprunt, elle correspond au montant maximal que la banque est prête à vous prêter. Elle est calculée à partir de :

• Vos revenus mensuels
• Vos charges fixes (loyer actuel, crédits en cours…)

La banque évalue la différence entre vos revenus et vos charges afin de calculer votre taux d’endettement, qui ne doit pas dépasser 35 %⁽¹⁾. Ce seuil est fixé par le Haut Conseil de Stabilité Financière, donc même s’il n’est pas obligatoire, aucun établissement ne prend le risque de le dépasser.

Si cette étape vous paraît compliquée, ne vous prenez pas la tête. Vous pouvez faire le calcul avec un simulateur en ligne ou directement auprès de votre banquier.

2. Trouver un bien et négocier le prix

Vous pouvez ensuite commencer à chercher un bien en fonction de vos critères personnels.

Une fois que vous avez trouvé le bien qui vous convient, n’hésitez pas à négocier le prix d’achat. Nous savons que ce n’est pas forcément instinctif, mais les vendeurs sont souvent prêts à faire un effort. 

3. Constituer un dossier de prêt et obtenir un financement

Une fois le bien trouvé, il est temps de demander un prêt auprès d’un établissement bancaire. Pour augmenter vos chances de l’obtenir, avoir un bon dossier de prêt immobilier est indispensable. 

Pensez à faire plusieurs demandes dans différents établissements bancaires pour comparer les offres, en particulier les taux d’intérêt proposés.

4. Signer le compromis de vente et finaliser l’achat

Vous avez obtenu votre crédit immobilier et êtes prêt à acheter ? Il ne vous reste plus qu’à signer le contrat de vente chez le notaire ! 

Pensez ensuite à souscrire une assurance habitation. Si vous achetez un appartement en copropriété, renseignez-vous sur ce que couvre l’assurance de la copropriété.

À noter : si le vendeur avait déjà assuré le logement, le contrat peut vous être automatiquement transféré. 

La location-accession avec Hestia : une alternative flexible pour devenir propriétaire 

Contrairement à la PSLA, la location-accession avec Hestia est une solution d’accès à la propriété sans plafond de ressources.

Si vous ne parvenez pas à obtenir un prêt immobilier ou un dispositif d’aide adapté, cette alternative peut vous convenir.

Le processus est simple :

1. Vous déterminez votre budget d’acquisition ;
2. Vous trouvez le logement de vos rêves et êtes totalement libres de choisir lequel, sans obligations ;
3. Hestia l’achète ensuite pour vous ! Le prix de rachat est fixé ensemble, puis gelé pendant toute la durée de la location-accession (en moyenne 2 ans) ;
4. Vous emménagez dans le bien pendant la phase locative, avec tous les droits d’un véritable propriétaire. Les redevances versées sont déduites du prix de rachat ;
5. À la fin du contrat, vous achetez officiellement le logement et devenez propriétaire !

Quelles aides pour financer un premier achat immobilier ?

Les aides de l’État pour faciliter l'accession à la propriété 

Le prêt à taux zéro (PTZ)

Le prêt à taux zéro est un dispositif qui permet de financer une partie de l’achat immobilier d’un primo-accédant. Concrètement, il s’agit d’un prêt :

• Sans intérêts ;
• Sans frais de dossier ;
• Avec une durée de remboursement pouvant aller jusqu’à 25 ans.

Pour être éligible au PTZ, plusieurs critères doivent être remplis :

• Le bien acheté doit devenir votre résidence principale.
• L’aide doit être complétée par un autre prêt (prêt conventionné, prêt d’accession sociale, etc.).
• Le logement doit répondre à certaines conditions : 
  
  • Dans le neuf : depuis le 1er avril 2025 et jusqu’au 31 décembre 2027, le PTZ s’applique à tous les logements neufs, partout en France.
  • Dans l’ancien : le bien doit se situer en zone B2 ou C et inclure des travaux de rénovation énergétique représentant au moins 25 % du coût d’achat.

• Enfin, vous devez respecter des plafonds de ressources fixés par la loi.

Les plafonds à respecter sont calculés en fonction des revenus du foyer, du nombre d’occupants du futur logement et de sa localisation (zones A, B1, B2 ou C).

Voici le tableau des plafonds applicables en 2025⁽²⁾ :

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Le montant accordé dépend, entre autres, de votre tranche de revenus. Vous pouvez en faire la demande auprès d’un établissement bancaire ou de crédit ayant signé une convention avec l’État.

Bon à savoir : le remboursement peut s’étendre sur 25 ans, avec une période de différé (durant laquelle vous ne remboursez pas encore le prêt) pouvant aller jusqu’à 15 ans.

Le prêt Accession Sociale (PAS)

Le prêt d’accession sociale est un prêt destiné aux foyers modestes souhaitant accéder à la propriété. Ce prêt :

• Finance jusqu’à 100 % de l’opération ;
• Bénéficie d’un taux d’intérêt plafonné ;
• Permet de réduire les frais de notaire ;
• A une durée de remboursement allant de 5 à 30 ans.

Pour en bénéficier, voici les plafonds à respecter⁽³⁾ :

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Le PSLA (Prêt Social Location-Accession) 

Le PSLA est un prêt qui a la particularité de permettre de devenir progressivement propriétaire de son logement. Il s’inscrit dans le cadre d’une opération de location-accession, une méthode d’acquisition en deux étapes :

1. La phase de location : vous emménagez dans un logement et payez une redevance mensuelle (semblable à un loyer), dont une partie est déduite du prix d’achat.
2. La phase d’achat : lorsque vous décidez d’acheter le logement, vous activez l’option d’achat et versez la somme restante. 

Le PSLA offre plusieurs avantages :

• Le coût d’acquisition est encadré ;
• La TVA est réduite à 5,5 % (au lieu de 20 %) ;
• L’accédant bénéficie d’une exonération de taxe foncière pendant 15 ans.

Toutefois, ce dispositif concerne uniquement les maisons ou les appartements construits ou acquis par des opérateurs agréés de l’État. Vous ne pouvez donc pas choisir n’importe quel bien, mais uniquement un parmi ceux proposés dans le cadre du PSLA. 

Voici les plafonds de revenus à respecter⁽⁴⁾ :

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Le prêt Action Logement : un soutien des entreprises pour l’accession à la propriété

Si vous êtes salarié, vous êtes potentiellement éligible au Prêt Action Logement. Ce dispositif d’aide à l’accession à la propriété est octroyé sous certaines conditions :

• Être salarié d’une entreprise du secteur privé non agricole comptant au moins 10 employés ;
• Respecter les plafonds fixés ;
• L’achat doit concerner une résidence principale ;
• Être primo-accédant, et ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des 10 dernières années.

Ce prêt finance l’acquisition d’un bien immobilier neuf en VEFA, d’un logement HLM, d’une construction, ainsi que des travaux d’amélioration. Il peut également être utilisé dans le cadre d’une accession en PSLA ou en bail réel solidaire (BRS).

Voici les plafonds à respecter⁽⁵⁾

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À noter : Les salariés primo-accédants du secteur agricole peuvent jouir d’un dispositif similaire appelé « Agri-Accession », destiné à financer une partie de leur achat immobilier.  

Premier achat immobilier : nos conseils et les défis à anticiper

En tant que primo-accédant, il est tout à fait normal de ne pas connaître chaque détail d’un tel investissement immobilier. Voici quelques points bons à connaître :

• Les délais d'attente sont bien réels, rien n’est automatique ! Comptez en moyenne 2 mois pour l’obtention d’un prêt immobilier et 2 à 5 semaines pour la signature du compromis de vente.
  
  
• Les clauses suspensives du compromis sont vos meilleures alliées ; elles vous protègent juridiquement. Parmi les clauses courantes, soyez attentif à :
  
  • L’obtention du prêt immobilier et ses conditions ;
  • L’obtention d’un certificat d’urbanisme ;
  • Le délai de rétractation (pour l’acheteur comme pour le vendeur).

• Les imprévus arrivent et il y a (toujours) des solutions. Dans l’ancien, chiffrez bien les travaux à prévoir. 

II est également possible que vous n’obteniez pas de prêt immobilier dans l'immédiat. En cas de refus de prêt, ne vous découragez pas. Comme nous l’avons vu dans ce guide, d’autres options existent pour concrétiser votre projet !

Références : 

1.    Economie Gouv  

2.   Economie Gouv PTZ   

3.   Service public 

4.   Anil    

5.   Anil Logement