Quelles sont les conditions d'accès à la location-accession ?

De nombreux dispositifs existent pour faciliter l'accès à la propriété et à l'immobilier. La location-accession en fait partie. Elle offre la possibilité d’acheter un bien pas à pas, et en toute sécurité après une période de location. L’accès à la location-accession est possible sous deux conditions : grâce au PSLA ou en accès libre. 

Qu'est-ce que la location-accession ?

Le dispositif location accession défini par la loi n° 84-595 du 12 juillet 1984 est un contrat qui permet aux foyers à revenus modestes de devenir propriétaire de leur logement. Alternative aux prêts immobiliers traditionnels, ce dispositif repose sur une acquisition progressive du bien. 

La location-vente se déroule en deux phases distinctes : 

• Une phase de bail (durée limitée) pendant laquelle le logement est loué aux futurs acquéreurs. Ces derniers rémunèrent le propriétaire vendeur en versant une partie « loyer », et une partie « épargne » qui constitue alors un apport personnel pour le futur achat. 
• La phase d'acquisition débute lorsque le locataire accédant exerce l'option d’achat. 

Ce moyen d’acquisition à la propriété en deux étapes permet aussi aux foyers de vérifier, lors de la phase de location, s’ils peuvent régler les mensualités, c’est-à-dire payer le loyer tout en constituant une épargne qui servira d'apport personnel.

Le contrat de location accession est souvent réservé aux familles dont les revenus ne dépassent pas un certain plafond. En effet, il est le plus souvent adossé à un prêt conventionné : le PSLA (Prêt Social Location-Accession). 

Les conditions d'accès au PSLA

Qu'est-ce que le PSLA ?

Le Prêt Social Location Accession (PSLA) est un prêt conventionné qui peut être accordé à des opérateurs (organismes HLM, promoteurs privés…) pour financer la construction ou l'acquisition d'un logement dans le cadre de la location accession. 

Les acteurs qui en bénéficient peuvent par la suite transférer, tout ou partie du prêt, au locataire accédant, lorsque celui-ci exerce l'option d'achat du logement.

Le PSLA est un dispositif d'accession sociale à la propriété mis en place par l’État en 2004. Il s'adresse aux ménages modestes, en dessous d’un certain plafond de revenus, qui achètent un logement dans des établissements agréés, éligibles à ce type de financement. 

Ce produit bénéficie aussi d’avantages fiscaux : dégrèvement TVA et exonération de taxe foncière pour les constructions neuves, et peut être cumulé avec un prêt à taux zéro (PTZ).

Les conditions relatives aux revenus du locataire-accédant

Le PSLA s'adresse aux familles aux ressources limitées. Des plafonds de revenus ont été fixés par arrêté du 2 décembre 2005, modifiés par arrêté du 7 avril 2009 et réévalués chaque 1er janvier. Ces seuils varient aussi selon la zone géographique. 

Les revenus sont vérifiés lors de la signature du contrat de location. Pour ce faire, l'acquéreur doit fournir un avis d'imposition sur le revenu de l'année n-2. 

Les conditions relatives au logement

Alors que le PSLA ne concernait initialement que les logements neufs, la loi de finances de 2020 l’a étendu à l’achat de logements existants en cours de construction, et même aux biens anciens avec travaux (sous certaines conditions). 

Les biens éligibles doivent être occupés à titre de résidence principale par le futur acheteur, soit au moins 8 mois par an.

Les conditions relatives au prix de vente

Une autre condition majeure à respecter pour bénéficier du PSLA est le prix de vente du logement. Ceux-ci ne doivent pas dépasser un certain plafond, ce qui a pour effet de les placer en dessous du prix du marché libre et constitue donc un avantage pour les petits revenus. 

Les plafonds dépendent là aussi de la zone géographique. 

Les conditions d'accès à la location-accession libre

Historiquement, la location accession concerne principalement le parc de logements sociaux (logements HLM). Les principaux utilisateurs de ce dispositif sont les bailleurs sociaux. 

Dans les faits, chacun peut bénéficier de ce type de contrat dans le cadre de la location accession libre. Les conditions pour en profiter sont assez simples :

• le dossier doit d'abord être accepté et jugé suffisamment solide pour bénéficier d'un prêt dans les 24 mois; 
• il faut donc disposer de revenus réguliers ; 
• le futur propriétaire se voit ensuite octroyer un budget d’achat ; 
• enfin, c’est à lui de trouver son logement. 

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• Vous restez libre de changer d’avis. À l’issue de la période locative, vous pouvez changer d’avis et renoncer à l’achat.