PSLA : qu'est-ce que le Prêt Social Location Accession

Vous rêvez de devenir propriétaire immobilier, mais vous rencontrez des difficultés pour obtenir un prêt immobilier ? Savez-vous que le dispositif PSLA (Prêt Social Location Accession) peut vous aider dans votre projet même si vos revenus sont faibles et que vous ne disposez pas d’apport personnel. Comment fonctionne ce prêt spécifique ? Quelles sont les conditions d’éligibilité ? Nous répondons à toutes ces questions. 

La location accession qu'est-ce que c'est ?

La location accession permet, pour un même bien immobilier, de passer de la location à l’achat. 

Grâce à cette formule, quiconque souhaite acheter un appartement ou une maison peut le faire progressivement. 

Le processus se divise en deux phases. 

• La période de jouissance : le bien est d'abord occupé par le futur acquéreur, en tant que locataire, pendant une durée prédéterminée lors de la conclusion d’un contrat avec le propriétaire du logement. L’occupant s'acquitte alors d'une redevance composée d’une fraction locative (qui sert de loyer) et d’une fraction acquisitive qui viendra en déduction de la valeur du bien lors de l’achat. 

• La lever d’option ou phase d’achat : le locataire-accédant décide d'acheter le bien (en levant l’option d'achat) ou d'y renoncer. La particularité du contrat de location accession est de laisser une totale liberté à l’accédant. L’option d’achat n’est pas définitive et reste facultative. Le locataire entrant peut se retirer de l'acquisition du bien à tout moment pendant la période de jouissance.

Ce type de contrat de leasing immobilier peut s'appliquer à une grande variété de biens immobiliers, tels que des maisons individuelles, des appartements déjà construits ou en construction, des immeubles résidentiels ou des immeubles mixtes (à usage professionnel et d’habitation).  

Le principe du prêt social location-accession (PSLA)

Un prêt réservé aux locataires accédants les plus modestes

Le PSLA est un programme d'accession sociale à la propriété. Il s'adresse donc aux ménages aux ressources modestes, sans apports personnels, leur permettant ainsi d'accéder à un logement et de réaliser un achat immobilier. Pour profiter du PSLA et de ses avantages, leurs revenus ne doivent pas dépasser le plafond fixé.

Autre particularité de ce prêt conventionné : il porte principalement sur les logements neufs. En pratique, il est accordé à un organisme (HLM ou promoteur privé) pour la construction d’habitations neuves. Une fois le bien immobilier construit, et après une certaine période de location, une partie de ce prêt est transférée à l’accédant afin qu’il puisse acheter ce logement à des conditions préférentielles.

Le PSLA confère de nombreux avantages et est cumulable avec d'autres dispositifs d'accession aidée

Le contrat de location accession financé par un PSLA présente de nombreux atouts :  

• La liberté : le dispositif reste souple et flexible pour le locataire accédant. D’une part, le contrat définit une fourchette de temps pour lever l’option d’achat. Il est donc possible de choisir le moment le plus adéquat. D’autre part, rien n’oblige à lever l’option d’achat et à acheter le logement. Il est possible d’y renoncer après la période de location. 

• Le cumul possible avec d’autres prêts aidés : il est tout à fait possible de profiter du Prêt à Taux Zéro (PTZ) ou du Prêt Action Logement (PAL), en plus du PSLA.  

• Les avantages fiscaux liés aux constructions neuves : le régime de TVA est réduit à 5,5 % au lieu des 20 % appliqués dans le processus d’achat classique. En plus, sur les propriétés bâties, aucune taxe foncière n'est due pendant 15 ans. Enfin, les frais de notaire sont aussi réduits.  

Les conditions d'éligibilité au PSLA 

Pour bénéficier du PSLA, les ménages doivent avoir des ressources inférieures à un certain plafond. 

Les conditions de ressources pour accéder au PSLA 

Le plafond varie en fonction de deux critères : 

• la zone géographique où se trouve le bien à acquérir ; 
• le nombre de personnes qui composent le ménage. 

Cinq secteurs géographiques ont été définis, du plus tendu sur le marché immobilier, au plus détendu : A, A BIS, B1, B2 ou C. Pour retrouver précisément à quelle zone appartient une commune, un simulateur est disponible en ligne sur le site du gouvernement.

Au 1er janvier 2022, les plafonds de ressources fixés sont les suivants (c’est le revenu fiscal de référence du foyer sur l’année n-2 qui est pris en compte) : 

Bon à savoir : 

Ces plafonds sont révisés chaque année au 1er janvier. Il est donc essentiel de consulter les seuils en vigueur pour l’année concernée. 

Le PSLA n'est réservé qu'à certains logements conventionnés avec un prix plafond au mètre carré

Le PSLA est le plus souvent réservé aux constructions neuves. Depuis le 1er janvier 2020, les biens immobiliers anciens peuvent intégrer le mécanisme, à condition de bénéficier d’une rénovation.

Toujours pour répondre au même objectif, qui est de faciliter l’accès à la propriété aux personnes ayant des ressources modestes, les prix de vente du logement (ou de construction) sont plafonnés selon la zone géographique. 

Bon à savoir : 

Les biens concernés doivent être occupés à titre de résidence principale par l'acquéreur, c’est-à-dire au moins 8 mois par an. 

La phase "locative" avec le PSLA

Le dispositif location accession se déroule en deux temps.

La phase 1 correspond à la période de location. Pendant ce laps de temps, le futur acquéreur loue son logement pour une durée déterminée. Chaque mois, il verse au bailleur une redevance qui comprend : 

- une part locative qui équivaut à un loyer ;

- une fraction acquisitive qui est finalement une avance versée sur le futur achat. Cette part viendra en déduction du prix d’achat du bien lors de la levée d’option (et permettra également de réduire la part empruntée pour financer le logement). 

Pendant cette phase locative, le locataire verse chaque mois une somme totale équivalente à une future mensualité de remboursement d’emprunt. Cela lui permet donc de s'assurer qu'il a la capacité financière d'acquérir son logement.   

La redevance mensuelle, également appelée indemnité d’occupation, est plafonnée. Les seuils sont fixés en fonction de la localisation et exprimés en euros par m² de surface utile par mois : 

• 13,82 € en zone A bis,
• 10,62 € en zone A,
• 9,15 € en zone B1,
• 8,78 € en zone B2,
• 8,14 € en zone C.

Plafonds 2022, source ANIL. 

La levée d'option et l'accession à la propriété du locataire accédant avec le PSLA

La phase 2 du contrat location accession correspond à la lever d’option et à l’achat. 

En amont de cette phase, les locataires restent libres de se positionner (ou non) comme acquéreur de leur propre logement. La part acquisitive versée chaque mois pendant la période de location représente l’apport personnel et vient en déduction du prix d’achat total.  

L’achat s’effectue par un transfert de propriété, signé devant notaire. Le nouveau propriétaire ne paie plus de redevance, mais effectue des versements mensuels pour rembourser le PSLA. Les mensualités ne doivent pas dépasser le montant de l’ancienne redevance, ce qui garantit une stabilité au ménage. 

Je ne suis pas éligible au PSLA : quelles solutions s'offrent à moi ?

Aujourd’hui, la location accession concerne principalement le parc immobilier social (logements HLM). Ce sont surtout les bailleurs sociaux qui utilisent ce procédé dans le but de permettre aux ménages les plus modestes d’accéder à la propriété. Cette situation s’explique par le fait que le dispositif est souvent couplé au PSLA, qui comme mentionné plus haut, est soumis à des plafonds de revenus. 

Mais, en réalité, tout le monde peut profiter de la location-accession et ce type de contrat n’est pas réservé aux organismes de logements HLM. La location-accession concerne également les bailleurs privés et les logements du parc immobilier privé. Il est donc tout à fait possible pour n’importe quel potentiel acheteur d’en profiter.

Qui peut bénéficier de la location accession ? 

Tout le monde peut utiliser le contrat. 

La location-vente immobilière s'adresse à toute personne qui souhaite devenir propriétaire, mais qui fait face à des difficultés pour obtenir un prêt immobilier : 

- manque d’apport personnel ; 

- manque de stabilité professionnelle (contrats précaires, indépendants, freelances, intérimaires…). 

- situation de vie changeante (un déménagement, un achat quand on est expatrié, une instance de divorce...)

Au final, tout acheteur potentiel peut utiliser ce système. 

Vous n’êtes pas éligible au PSLA, mais vous rencontrez des difficultés pour contracter un emprunt classique auprès d’une banque ? Hestia vous offre une solution. Le but est de démocratiser le leasing immobilier et d’ouvrir ce procédé à tous ceux qui souhaitent devenir propriétaire.  

Les obligations et avantages pour les opérateurs HLM

Les organismes HLM protègent l’occupant dans le cadre du contrat PSLA. 

• La garantie de rachat : le PSLA protège aussi l’occupant jusqu’à 15 ans après l’achat et la levée de l’option d’achat. Le rachat du bien est garanti si l’emprunteur n’est plus en mesure de rembourser le prêt en raison de circonstances professionnelles ou personnelles. 

• La sécurité : si le locataire n’achète pas, il bénéficie d’une garantie de relogement et reçoit alors des propositions de relogement.

‍