Prêt relais : principe, avantages, risques et alternatives

Un prêt relais vous permet de financer l’achat d’un nouveau bien, avant même la vente du précédent. Le recours à ce procédé est courant lors d’un nouvel achat immobilier et d’un changement de résidence principale. Le prêt relais vous aide à réaliser ce projet immobilier et à coordonner parfaitement les deux opérations. Zoom sur le principe, le fonctionnement, les différents types de prêt et les risques de cette forme de crédit. Découvrez également les alternatives possibles. 

Quel est le principe d'un prêt relais ? 

Le prêt relais s’adresse avant tout aux propriétaires, aux personnes qui possèdent déjà un logement. C’est un prêt à court terme, également appelé crédit relais, qui vous permet d'acquérir un bien immobilier en attendant la vente d'un autre logement. 

Il est conçu pour vous permettre de faire face aux problèmes de trésorerie pendant une période de transition : après l’achat et avant la vente. C’est comme une avance émise par la banque, pour vous aider à payer ce futur logement. L'objectif est d'obtenir une somme d'argent pour acheter un nouveau bien immobilier avant d’en vendre un autre. 

Le principe est simple :  

• Vous achetez un nouveau bien immobilier. L’argent pour le financer est disponible mais immobilisé dans votre propriété actuelle. 
• L’établissement prêteur vous avance une partie du prix de vente sous la forme d’un prêt relais, un prêt pour lequel vous ne payez que des intérêts. 
• Ce prêt est soldé lorsque vous vendez votre bien actuel.

Les avantages du prêt relais sont évidents : 

• il permet de ne payer qu’un crédit immobilier à la fois, et d’éviter une explosion du taux d’endettement ; 
• il aide à vendre sereinement, sans être obligé de vous précipiter pour baisser le prix de vente initial afin de réaliser la transaction plus vite ; 
• il vous évite de passer par une phase de location ; 
• il évite également les déménagements successifs.

Fonctionnement et coût d’un prêt relais ?

Pour vous accorder un prêt relais, la banque détermine en premier lieu le montant qu'elle peut vous prêter. Le montant du prêt varie en fonction de la valeur estimative de votre propriété actuelle. La banque retient entre 60 % à 80 % de sa valeur. Cependant, il n’y a pas de règle. Le pourcentage est librement fixé en fonction de la dynamique du marché immobilier et des spécificités du bien. 

Pour déterminer le montant prêté, la banque se base aussi sur la valeur nette estimée du bien, c’est-à-dire le prix du bien diminué de l'encours de crédit restant dû.

La durée du prêt, quant à elle, est fixée à un an renouvelable une fois. Vous avez donc jusqu'à deux ans maximum pour vendre votre ancien bien immobilier. 

Pour le remboursement du prêt, 2 options s’offrent à vous : 

• avec franchise partielle : il s’agit d’un remboursement anticipé des intérêts du prêt et de l'assurance emprunteur, dès le début du prêt et jusqu’à la vente du bien. Le capital est quant à lui remboursé lorsque la vente est finalisée. 
• avec franchise totale : le remboursement du montant total (capital et intérêts) intervient lors de la vente du bien. Cette option est souvent plus coûteuse, mais elle permet d’atténuer les frais pendant la durée du prêt relais.
  

Quels sont les différents types de prêts relais ? 

Il existe deux principales formules. 

• Le prêt relais sec : cette formule est indiquée dans le cas où la valeur de votre future acquisition est égale ou inférieure à la valeur de vente prévue de votre propriété actuelle.

Vous n’avez donc pas besoin de souscrire un prêt complémentaire pour votre nouvel achat, l'apport de la vente de votre bien existant suffira à financer votre projet immobilier. Vous avez simplement besoin d’une avance en attendant la vente de l'ancien. Généralement, ce type de prêt relais est accordé pour 12 mois, renouvelable une fois.

• Le prêt relais adossé, ou jumelé : ce type de prêt peut être adossé à d’autres prêts immobiliers à souscrire sur plus ou moins long terme : crédit immobilier classique, prêt à taux zéro, prêt action logement…. C'est le prêt relais le plus répandu, utilisé lorsque le bien que vous souhaitez acheter coûte plus cher que celui que vous vendez, et que vous avez donc besoin d’un nouvel emprunt pour financer l'acquisition.

Les pièges du prêt relais

Souscrire un prêt relais n’est pas sans risques. 

Le principal inconvénient est que le remboursement est étroitement lié à la vente de votre ancien bien et au fait de trouver un acheteur avant la clôture du prêt. En effet, même si le bien n'est pas vendu, la banque peut exiger que le prêt relais soit remboursé à la date prévue. Pour éviter les difficultés, il est conseillé de se faire accompagner par un agent immobilier, pour déterminer un juste prix de vente et bien valoriser le bien. 

Le montant du crédit relais dépend aussi de la valeur du bien vendu. Attention à ne pas commettre l'erreur de surestimer, sinon la vente ne couvrira pas le montant emprunté et à rembourser. C'est pourquoi les banques proposant ce type de prêt demandent généralement plusieurs estimations du bien afin de déterminer le montant du prêt relais.

En termes de taux d'intérêt, les prêts relais ne sont pas toujours attractifs, et souvent plus coûteux qu’un prêt immobilier classique. 

Alternatives au prêt relais 

Il existe d’autres solutions que le prêt relais si vous souhaitez acheter un nouveau bien avant d’avoir vendu l’ancien. 

• Les ibuyers immobiliers : un ibuyer est une société qui rachète votre bien pour le revendre plus tard. En règle générale, les acheteurs évaluent votre appartement ou votre maison, vous donnent un prix d’achat. Si vous êtes d’accord, vous signez directement le compromis de vente et vous recevrez les fonds plus rapidement qu’en vendant classiquement. Cette solution permet une vente rapide, mais implique souvent de vendre à un prix inférieur au marché.

• Le prêt achat revente : cette solution vous permet de cumuler anciens et nouveaux prêts. Les mensualités sont regroupées en une seule. À noter que cette facilité, comme un prêt relais, implique des remboursements sur une très courte durée (jusqu’à 24 mois).

• La location-accession : également connue sous le nom de leasing immobilier vous permet d’acquérir un logement après l'avoir loué pendant une période définie avec le propriétaire au moment de la signature du contrat. Cette période de « transition » peut vous laisser le temps de revendre votre logement actuel et d’éviter ainsi un prêt relais.