Dossier de prêt immobilier : comment le constituer pour obtenir votre crédit ?

Votre projet immobilier prend enfin forme, mais il vous reste une étape à franchir : l’obtention d’un prêt immobilier.

Pour convaincre la banque, présenter un dossier de prêt solide est indispensable. C'est à travers lui qu'elle évalue des critères essentiels, à savoir votre solvabilité, votre stabilité financière et la cohérence de votre projet.

Rassurez-vous, constituer un bon dossier de prêt immobilier est plus simple qu’il n’y paraît ! Ce guide vous accompagne pas à pas pour augmenter vos chances d’obtenir un crédit et pour éviter les erreurs courantes.

Qu’est-ce qu’un bon dossier de prêt immobilier ? 

Un bon dossier de prêt immobilier regroupe l’ensemble des justificatifs qui permettent à la banque d’évaluer votre situation financière. 

Voici les principaux critères pris en compte pour obtenir un crédit immobilier :  

• Le taux d’endettement
• L’apport personnel
• Des revenus stables et réguliers
• Le reste à vivre
• La santé des comptes
• La durée du prêt
• La pertinence du projet immobilier

Solvabilité et plan de financement 

Le taux d’endettement et le plan de financement sont les deux piliers sur lesquels s’appuyer pour constituer un dossier solide.

Pourquoi ? 

Parce que le taux d'endettement indique votre capacité à assumer un emprunt, et le plan de financement vous aide à déterminer le juste montant à solliciter à la banque.

Cela vous permet d’éviter de demander un montant incohérent avec votre projet, sous peine de voir votre dossier de prêt refusé.

Le taux d’endettement

Ce critère est l’un des premiers éléments analysés par les banques avant d’accorder ou non un prêt. Il permet d’évaluer l’équilibre global entre vos revenus et vos charges mensuelles (loyer, assurance, emprunts en cours…).

Voici comment le calculer : 

Taux d’endettement = (charges mensuelles / revenus nets imposables mensuels) x 100.

Exemple : vous touchez 2 100 € nets imposables par mois et vos charges mensuelles s’élèvent à 700 €.

(700 / 2 100) x 100 = 33,3 %.

Depuis 2021, le HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) recommande aux banques de ne pas dépasser un taux de 35 %⁽¹⁾. En dessous de ce seuil, vous êtes sur la bonne voie !

Préparer un plan de financement cohérent   

Le plan de financement repose sur l’ensemble des dépenses liées à votre projet immobilier (achat, travaux, frais de notaire, courtier, frais de dossier, etc.) et du montant de votre épargne. 

Vous pouvez utiliser tout ou une partie de votre épargne pour financer votre projet immobilier, ce qui constitue votre apport personnel. Bien qu’il ne soit pas obligatoire, cet apport est souvent perçu comme une manière de montrer patte blanche à l'établissement de crédit. La plupart des banques exigent un apport d’au moins 10 %⁽²⁾ du montant de l’achat.

Vous pouvez également renforcer votre plan de financement grâce à certains prêts aidés, comme le fameux Prêt à Taux Zéro (éco-PTZ) ou le Prêt Accession Sociale (PAS). Si vous êtes éligible, leur montant vient s'ajouter à vos ressources disponibles.

En comparant votre apport (épargne allouée + aides) aux dépenses de votre projet, vous pouvez identifier le montant restant à financer, et ainsi, ce qui correspond à la somme idéale à demander dans votre prêt pour un dossier cohérent.

Présenter un projet immobilier crédible 

Votre projet immobilier doit être convaincant. N’hésitez pas à détailler le bien que vous souhaitez acquérir : 

• Son type (appartement, maison)
• S’il est neuf ou ancien
• Son prix d’acquisition 
• Sa localisation (quartier, environnement…)

Un autre élément, souvent oublié, mais essentiel à mentionner à l'établissement de crédit : la valorisation. 

Mettre en avant le potentiel de valorisation du logement offre toujours un avantage. Que ce soit par des travaux de rénovation ou par la valeur de l'immobilier du quartier ou de la région qui grimpe, cela montre que votre investissement a un certain potentiel à long terme.

Renforcer votre dossier grâce à votre historique bancaire

Pour analyser le profil de l'emprunteur, la banque va, entre autres, examiner son historique bancaire (gestion, incidents de paiement, découverts, etc.).

Veillez à maintenir des comptes sains. Par exemple, avant de déposer votre dossier, assurez-vous de ne pas avoir d’autres crédits en cours. 

Dossier de financement immobilier : les pièces justificatives indispensables

Un dossier de prêt est constitué de plusieurs pièces justificatives personnelles, professionnelles, fiscales et relatives à votre projet immobilier.  

Voici une liste non exhaustive qui regroupe les documents généralement indispensables à une demande :

Documents personnels et professionnels

• Pièce d’identité valide (carte nationale d’identité ou passeport)
• Justificatif de situation familiale (livret de famille, certificat de PACS, etc.)
• Justificatif de domicile de moins de trois mois (facture énergétique, facture d’assurance logement, etc.)
• Contrat de travail, si vous êtes salarié

Documents fiscaux

• Relevés de votre compte bancaire sur les 3 derniers mois
• 3 derniers bulletins de salaire (ou 3 derniers bilans comptables annuels pour les travailleurs indépendants)
• 2 derniers avis d’imposition
• Justificatifs de revenus fonciers, le cas échéant
• Tableaux d’amortissement des crédits en cours, le cas échéant
• Justificatifs de votre apport personnel (s’il y en a)

Documents relatifs au projet immobilier

• Promesse ou compromis de vente signé (ou l’avant-contrat dans le cas d’un achat en VEFA - Vente en l'état futur d'achèvement)
• Contrat de construction, le cas échéant
• Devis des travaux, si le logement nécessite des rénovations
• Attestation de performance énergétique (pour un achat neuf)

À noter : dans le cas d’un emprunt à deux, chaque co-emprunteur doit présenter à la banque les mêmes pièces justificatives. 

Nos conseils pour maximiser vos chances d’obtenir un crédit immobilier 

L’obtention d’une offre de prêt ne tient parfois qu’à quelques détails. Voici nos conseils pour montrer le sérieux de votre profil emprunteur : 

1. Anticiper les délais, le contrôle et le traitement de votre dossier

Déposer un dossier regroupant toutes les pièces justificatives nécessaires montre que votre projet est bien préparé.

Cela indique votre implication et vous permet de gagner du temps dans le traitement de votre demande de prêt. En fournissant un dossier complet dès le départ, vous évitez les allers-retours et accélérez le traitement de votre demande.

2. Structurer votre dossier pour mettre en avant vos points forts

Vous avez une situation professionnelle stable depuis plusieurs années ? Votre apport personnel dépasse les 10 % du crédit ? Vous gérez vos comptes de manière exemplaire et n'avez jamais (ou peu) été à découvert ? N’hésitez pas à souligner chaque point fort de votre dossier emprunteur lors de votre rendez-vous.

3. Le banquier va vous poser des questions…préparez-vous !

Un entretien pour l’obtention d’une offre de prêt immobilier comporte toujours son lot de questions. Y répondre avec assurance montre à votre conseiller que vous avez mûrement réfléchi à votre projet. 

Vous aurez des questions générales pour en apprendre plus sur vous…

• Êtes-vous en couple ou célibataire ?
• Depuis combien de temps travaillez-vous dans votre entreprise actuelle ?

Des questions orientées ressources…

• Quels sont vos revenus mensuels nets ?
• Avez-vous des revenus complémentaires (loyers, allocations) ?

Orientées capacités de remboursement…

• Quel montant de mensualités seriez-vous prêt à assumer ?
• Avez-vous prévu une marge de sécurité en cas d’imprévu ?

Des questions sur votre projet immobilier…

• Qu’est-ce qui motive votre décision d’acquérir ce logement ?
• Où se situe le bien et pourquoi avez-vous choisi cette localisation ?

Et enfin, emprunter, oui… mais pourquoi chez eux ?

• Pourquoi souhaitez-vous emprunter auprès de notre banque ?
• Pensez-vous souscrire à une assurance emprunteur chez nous ?

Faites preuve d’honnêteté et ne cachez aucune information à votre banque pour éviter toute mauvaise surprise par la suite.

Gérer un refus de prêt et explorer les solutions alternatives

Même si le moral est souvent morose à ce moment-là, soyez rassurés : plusieurs solutions existent pour rebondir après un refus de prêt ! 

Faire appel à un courtier 

Si vous estimez que votre profil d’emprunteur a du potentiel, vous pouvez retenter votre chance en étant accompagné par un courtier. Ce professionnel vous guide de A à Z, de la recherche de la meilleure offre de crédit à la signature finale.

Toutefois, cette solution a un coût et vous devrez prévoir les frais de courtier.

Opter pour la location-accession 

Vous avez essuyé plusieurs refus de prêt à la suite ? N’abandonnez pas votre projet immobilier, car une alternative existe : la location-accession (LOA).

Comme son nom l’indique, ce système de leasing immobilier repose sur un contrat propriétaire-locataire, permettant au locataire de louer un bien avec la possibilité de l'acheter à la fin d’une période de jouissance prédéfinie.

Chaque loyer versé est déduit du prix d'achat, qui est généralement fixé dès le départ et ne bougera plus.

Soulignons que la location-accession peut vous permettre de bénéficier du PSLA (Prêt Social Location Accession)⁽³⁾, avec des avantages comme un taux de TVA réduit et une exonération foncière.

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Références :

(1) https://www.economie.gouv.fr/particuliers/credit-immobilier-comment-ca-marche 

(2) https://e-immobilier.credit-agricole.fr/guide-immobilier/financer-son-achat/apport-personnel 

(3) https://www.anil.org/psla 

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