Prêt immobilier pour les auto-entrepreneurs : quels leviers pour l’obtenir ?

Malheureusement, les travailleurs indépendants comme les micro-entrepreneurs font partie des profils d’emprunteur jugés “à risque”. Bien souvent, les établissements prêteurs se montrent frileux à l’idée de leur prêter de l’argent dans le cadre d’un prêt immobilier. Mais, rassurez-vous, cela ne signifie pas qu’obtenir un prêt immobilier en étant auto-entrepreneur est impossible. Il suffit de respecter certaines conditions et d'apporter tous les gages de réassurance requis. Et si cette opération financière n’est pas possible immédiatement, vous pouvez toujours choisir l’option de la location-accession qui vous permettra de devenir propriétaire sous 24 mois. On vous explique tout !

Prêt immobilier auto-entrepreneur : pourquoi les banques font des difficultés ?

Depuis quelques années, le nombre de créations de micro-entreprise ne cesse d’augmenter. Pour preuve, selon les données relayées par la FNAE (Fédération Nationale des Auto-Entrepreneurs), on comptabilisait fin 2020 presque 2 millions d’actifs sous ce régime, soit 17,5% de plus qu’en 2019. 

Malgré le fait que ces créateurs d’entreprise soient de plus en plus nombreux à prendre part à l’essor de notre économie, les banques les regardent toujours d’un œil méfiant. Les indépendants pâtissent en effet de nombreux préjugés qui ne facilitent pas l’obtention d’un prêt : 

• Revenus instables
• Aucune sécurité de l’emploi
• Dépendance vis-à-vis des évolutions de leur secteur économique
• Fragilité de la structure comparativement à la solidité financière d’une PME/PMI ou d’un grand groupe

L’insécurité apparente du statut d'auto-entrepreneur peut ne pas poser problème dans le cas d’un petit crédit à la consommation. Mais un prêt immobilier se contracte sur le long terme, avec des mensualités à rembourser sur de nombreuses années. C’est cette durée d’emprunt, qui peut aller  jusqu’à 25 ans, qui incite les banquiers à se montrer plus hésitants au moment d’accorder un prêt immobilier à un auto-entrepreneur. Avec un avenir professionnel plus incertain que les salariés d’entreprise classique, le risque de non-remboursement est alors plus important. 

Auto-entrepreneur et prêt immobilier : comment obtenir l’accord d’une banque ?

En France, pour souscrire un prêt immobilier facilement, certaines conditions incontournables sont à remplir. Vous devez : 

• Être en activité 
• Fournir un bon apport personnel (minimum 10%)
• Avoir des revenus suffisants et réguliers
• Afficher une situation financière saine (pas de découvert sur les 12 derniers mois, pas d’impayés…)
• Montrer que vous savez épargner
• Ne pas dépasser le taux de surendettement maximal de 35% une fois le prêt contracté

Même en étant indépendant, vous pouvez répondre à la plupart de ces critères. Se voir accorder un crédit immobilier en étant auto-entrepreneur reste donc possible mais il va falloir rassurer le banquier.  L’objectif est de lui démontrer que votre activité professionnelle est florissante et stable. Vous devez sécuriser votre dossier en apportant des preuves et garanties très convaincantes. 

Comment rassurer les banques sur votre solidité financière en tant qu'auto-entrepreneur ?

‍Voici les éléments les plus importants à intégrer à toute demande de prêt immobilier quand on est auto-entrepreneur.

Votre secteur d'activité influe sur l’obtention de votre prêt immobilier

Comme nous le disions en introduction, les établissements prêteurs font particulièrement attention aux perspectives d’évolution de l’emprunteur. Les analyses menées lors de la demande de prêt sont basées principalement sur la mesure des risques futurs. Les auto-entrepreneurs ont, dans cette configuration, un avantage certain s’ils évoluent dans un secteur porteur. Informatique, santé, BTP, plomberie… Ne manquez pas de mettre en avant le dynamisme et l’avenir solide de votre activité d’auto-entrepreneur car ces données  permettent de confirmer l’excellente employabilité de votre profil. 

Si, à l’inverse, votre  marché est très concurrentiel, en déclin ou saisonnier, cela posera problème pour emprunter. Un auto-entrepreneur peut toutefois contourner ce blocage en ajoutant à son dossier un co-emprunteur ou un garant. Nous abordons ce point un peu plus bas. 

Auto-entrepreneur et crédit immobilier : présenter un bilan financier positif sur 2 ans

Lors d’une demande de prêt immobilier, l’auto-entrepreneur doit obligatoirement être capable de présenter un bilan financier positif qui remonte à minima sur les 2 dernières années. Comme l’indépendant ne peut pas fournir de feuilles de salaires, ses bilans servent de justificatifs pour prouver qu’il perçoit bien des revenus réguliers. 

Ne soyez pas étonnés si l’établissement prêteur vous demande des explications sur vos dépenses professionnelles. Si certaines sont importantes, elles peuvent déclencher une alerte, attendez-vous à devoir les expliquer. Le but ici pour le banquier est de s’assurer que vous savez maintenir une trésorerie saine et assurer une bonne gestion financière de votre micro société. 

A noter : L’établissement prêteur vous demandera également en complément de fournir vos 2 derniers avis d’imposition et vos relevés bancaires des 6 derniers mois.‍

Aller plus loin en prouvant la prospérité de votre business 

Lors d’une demande de prêt auto-entrepreneur, fournir des bilans positifs est un bon départ mais si vous voulez vraiment convaincre, ajoutez des informations complémentaires sur vos perspectives d’évolution. Vous pouvez notamment : 

• Mettre en exergue votre chiffre d’affaires qui augmente régulièrement chaque année
• Prouver que vous savez améliorer votre rentabilité en dégageant de meilleures marges au fil du temps
• Inclure quelques pistes d'évolution pour faire grandir votre auto-entreprise ou diversifier vos activités

Ces données servent à prouver que vous êtes un professionnel sérieux, qui maîtrise son domaine et qui compte bien augmenter ses revenus dans le temps. Votre banque aura aussi à disposition toutes les informations chiffrées pour mesurer la part de risque encouru en vous prêtant de l’argent. Plus le bilan est encourageant, plus ce danger diminue. 

Disposer d'un apport conséquent pour obtenir un prêt immobilier auto-entrepreneur

Parmi les conseils en crédit immobilier que nous partageons sur notre blog, un sujet revient très fréquemment , c’est le capital de départ. Emprunter sans apport pour acheter un bien immobilier est une opération très difficile de nos jours. Et avec un statut d’auto-entrepreneur, c’est quasi impossible. 

Avant d’interroger les banques, nous vous recommandons d’avoir une épargne disponible correspondant au minimum à 10% du prix d’achat du bien. Si vous avez la possibilité, pour votre prêt immobilier, de fournir un apport personnel encore plus important, environ 15%, cet argument jouera en votre faveur. D’une part, cela permet de prouver que votre profil est fiable et que vous savez épargner. D’autre part, un bon capital de départ diminue les risques pris par le banquier. 

Co-emprunter avec une personne en CDI pour votre prêt auto-entrepreneur

Vous n’achetez pas votre bien seul ? Si votre co-acheteur est un fonctionnaire ou un salarié en CDI, ce point peut-être décisif pour votre dossier. En tant qu’auto-entrepreneur, vous manquez de stabilité financière pour le banquier. Ce désavantage est facilement contournable si votre partenaire profite d’une situation professionnelle stable qui assure des revenus réguliers. En cas de problème de solvabilité, le co-emprunteur prend le relais pour payer les mensualités.

Vous préférez acheter seul ? Envisagez la possibilité d’ajouter un garant à votre contrat de prêt. Celui-ci doit prouver des revenus stables et conséquents pour assurer le paiement des mensualités de votre prêt immobilier si vous ne pouvez plus le rembourser.

Les garanties à faire valoir pour un prêt immobilier en tant qu'auto-entrepreneur

Dans le cas d’un prêt immobilier auto-entrepreneur, la banque peut demander encore d’autres garanties pour sécuriser au maximum la transaction. Il peut s’agir notamment de : 

• Fournir des preuves de revenus complémentaires (pensions, allocations ou loyers perçus si vous êtes déjà propriétaire…)
• Accepter d’hypothéquer un bien immobilier que vous possédez déjà (une solution à envisager avec précaution car elle peut vous faire perdre tout votre patrimoine si la banque saisit votre bien pour rembourser votre prêt)
• Nantir des biens non mobiliers comme des bijoux de luxe, objets de grande valeur ou encore des voitures

A noter : Il vous sera aussi demandé de contracter une assurance-emprunteur et une garantie de prêt immobilier pour couvrir tout risque d’insolvabilité. C’est une obligation incontournable dont le coût doit être intégré à votre budget achat.

La location accession avec Hestia : faciliter l'accession à la propriété des auto-entrepreneurs

Vous avez démarché plusieurs établissements prêteurs sans succès ? Votre courtier en prêt immobilier n’arrive pas non plus à finaliser votre projet d’emprunt ? Une solution est encore possible, le leasing immobilier ou autrement appelé la location-accession. Si devant votre profil d’auto-entrepreneurs, les banques ne souhaitent pas débloquer des fonds, elles seront peut-être d’accord dans 24 mois quand vous aurez stabilisé votre situation.

En effet, avec le leasing immobilier, vous emménagez tout de suite dans le logement que vous souhaitez acquérir mais vous ne l'achetez pas immédiatement. C’est Hestia, société de crédit-bail immobilier, qui procède à l’achat du bien à votre place et vous le réserve en exclusivité pendant 24 mois. Durant cette période, vous êtes locataire-accédant du logement, vous pouvez prendre le temps d’épargner du capital et de faire grandir votre micro-entreprise. C’est une sorte d’achat en différé qui vous permet de ne pas passer à côté du bien de vos rêves !

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