Comment fonctionne le prêt achat-revente ?

Vous souhaitez acheter un nouveau logement, mais vous n'avez pas encore terminé de rembourser votre premier prêt immobilier? Le prêt achat-revente facilite la transition entre les deux acquisitions. Ce type de prêt à court terme vous évite de cumuler deux crédits immobiliers et vous permet de financer votre nouveau bien en attendant de vendre l’actuel. Zoom sur le fonctionnement, les avantages, les inconvénients et la différence avec un prêt relais.

Le fonctionnement général d’un prêt achat-vente

Le prêt achat-revente est une solution financière alternative au prêt relais. Il dessert le même objectif, à savoir vous permettre de financer l'achat d'un nouveau bien immobilier avant d'avoir vendu l'ancien, notamment quand cette nouvelle acquisition est plus chère.

Le fonctionnement est légèrement différent. Dans le cas du prêt achat-revente, la banque prêteuse rachète votre ancien prêt immobilier et le combine avec un nouveau prêt pour financer votre nouvel achat.

En préambule, la banque estime la valeur du bien à la vente et vous fournit une avance de 70 % de cette estimation. Ensuite, elle rachète votre ancien prêt immobilier pour en établir un nouveau en retranchant le montant de l’avance, puis vous propose une mensualité unique. Si vous disposez d’un apport personnel, il s’ajoute à cette avance de trésorerie et vient donc en déduction de la somme prêtée.  

L’avance est à rembourser à l’établissement de crédit au moment de la vente de votre ancien bien immobilier.

À noter :

En souscrivant un prêt achat-revente, il est fréquent que vous deviez changer d’établissement bancaire. La nouvelle banque rachète alors l'intégralité de votre ancien crédit immobilier. Cela n'est pas sans conséquence pour vous, en tant qu'emprunteur, car ce rachat entraîne souvent le paiement d'indemnités de remboursement anticipé (IRA).

Les caractéristiques du prêt achat-vente

Pour bien comprendre le prêt relais achat-revente, voici ses principales caractéristiques :

• Si vous avez un ancien crédit en cours, l’estimation de la valeur du bien à vendre se fait sans soustraire le capital restant dû, ce qui vous donne une capacité d’emprunt plus élevée. C’est aussi avantageux pour votre taux d’endettement.
• La banque vous propose une mensualité unique de remboursement qui comprend le capital restant dû sur l'ancien prêt immobilier, le nouveau prêt immobilier et les frais annexes (frais de notaire, assurance du prêt, cautions…).
• Comme tout crédit relais, vous avez l’obligation de vendre l’ancien bien dans un délai de 1 à 2 ans maximum.
• La limite de ce financement est son taux plus élevé qu’avec une formule classique. De plus, le temps n'est pas de votre côté. Plus la période de revente est longue, plus le cumul des intérêts est élevé, en plus des indemnités de remboursement anticipé.

Exemple d’un prêt achat vente

Pour bien comprendre le prêt achat-revente, prenons un exemple concret :

• Vous vendez un logement d’une valeur approximative de 400 000 €.
• Il vous reste 100 000 € à rembourser sur le prêt actuel.
• Vous souhaitez réaliser un nouvel achat immobilier au prix de 550 000 €.
• Vous avez par ailleurs un apport personnel de 50 000 €.

Pour calculer le montant du prêt achat-revente, il faut dans un premier temps ajouter la valeur de la nouvelle propriété, le capital restant dû sur le premier prêt (sans oublier les indemnités de remboursement anticipé),

• (550 000 + 100 000 + 3000 (IRA)) = 630 000 €

Puis, on soustrait l’avance de la banque (70 % de la valeur estimée du bien) et l'apport personnel.

• (400 000 x 70 %) + 50 000 € = 330 000 €

Vous pouvez donc emprunter 323 000 €.

Comparaison avec un prêt-relais

Les avantages du prêt achat-revente sont nombreux :

• ce mode de financement permet d'acheter un bien immobilier sans attendre de vendre l’existant ;

• il offre aussi la possibilité de regrouper le remboursement de l'ancien prêt avec le nouveau crédit pour des mensualités constantes.

Par rapport à un prêt relais, le prêt achat-revente est plus adapté si vous êtes déjà en train de rembourser un crédit immobilier et si vous souhaitez vendre votre bien pour acheter un bien plus cher.

Grâce au prêt achat-revente, vous pourrez bénéficier d'un taux d'endettement plus faible, ce qui facilitera votre accès au crédit. Contrairement au prêt relais qui ne prend en compte que la partie du bien déjà remboursée comme apport, le prêt achat-revente évalue l'apport à 70 ou 80 % de la valeur du bien. Ainsi, si le montant à rembourser est identique, le taux d'endettement sera beaucoup plus faible avec le prêt achat-revente.

Bien que le prêt achat-revente facilite le financement d'un 2e achat immobilier, il présente néanmoins quelques inconvénients. Avant de le demander à votre banque, il est important de s'assurer que votre bien sera vendu assez rapidement. Cela permet de limiter les intérêts et de rassurer la banque, qui prend un risque plus élevé avec ce type de prêt. En effet, la somme avancée est plus importante et la seule garantie est la mise en vente du bien actuel. Il est donc essentiel de bien évaluer les risques avant de souscrire. Vous avez l’obligation de vendre dans un délai de 1 à 2 ans.

L’autre limite du prêt achat-revente est son coût, plus élevé qu’un prêt relais. Pendant la période de transition, vous devrez payer des intérêts sur l'avance obtenue avec le prêt achat-revente. Si la vente de votre ancien bien prend du temps, les intérêts à rembourser seront plus importants. De plus, le prêt achat-revente permet de racheter et lisser le remboursement de votre ancien prêt immobilier sur la durée de votre nouveau crédit. Cela peut entraîner un coût total des intérêts plus élevé.

Alternative au prêt achat-vente : la location accession

La location accession est une alternative intéressante au prêt achat-revente. Avec ce dispositif, vous occupez un logement en tant que locataire pour une période donnée. Vous bénéficiez d'un droit prioritaire pour l'acheter grâce à la levée de l'option d'achat. Cette période de location vous donne la possibilité de vendre votre logement actuel sans avoir à recourir à un prêt relais ou achat-revente, ce qui en fait une solution peu coûteuse et flexible en termes de délai. En outre, ce dispositif vous permet de tester le bien avant de l'acheter et vous avez toujours la liberté de changer d'avis et de renoncer à l'achat.

Le modèle de location-accession proposé par Hestia - spécialiste du Leasing Immobilier est une alternative au prêt relais pour devenir propriétaire en 2023. Le processus commence par la définition de votre projet et de votre budget. Vous pouvez ensuite choisir le bien de vos rêves parmi les biens disponibles sur le marché. Hestia achète le bien pour vous et vous le remet en tant que locataire. Vous pouvez ensuite l'utiliser librement. Vous pouvez devenir propriétaire du bien dès que vous êtes prêt, c'est-à-dire après avoir vendu votre ancienne propriété et réglé la question du financement de ce nouveau bien.