Accession à la propriété : état des lieux des dispositifs

Devenir propriétaire de sa résidence est un rêve partagé par 59 % des Français⁽¹⁾. Et bonne nouvelle, il n'est pas nécessaire de faire partie des plus grandes fortunes du pays pour acheter sa maison, bien au contraire ! 

Crédit immobilier, prêts aidés, location-accession…de nombreuses solutions existent pour accéder à la propriété sans tracas. Le sujet vous intéresse ? On vous explique tout.

Qu’est-ce que l’accession à la propriété ? 

L’accession à la propriété désigne l'achat d’un bien immobilier pour en faire sa résidence principale. Ce projet passe souvent par la souscription d’un crédit qui permet de financer l’acquisition du bien - neuf ou ancien - sur une période spécifique.

Ce processus par lequel une personne devient propriétaire peut prendre deux formes :

• L’accession libre à la propriété, ouverte à tous, sans condition de ressources. Les futurs propriétaires financent leur achat par eux-mêmes, notamment avec un apport personnel couplé à un crédit immobilier.
• L’accession aidée à la propriété, soumise à des conditions de revenus. Les acheteurs éligibles bénéficient d’aides financières pour acquérir un logement neuf à prix réduit.  

Ces deux types d’accession sont plus que jamais des solutions intéressantes, notamment pour les primo-accédants. Souvent jeunes, avec un âge moyen de 33 ans, ils font face à des prix élevés, avec un m2 qui coûte en moyenne 3 110 € pour un appartement et 1 940 € pour une maison⁽²⁾.

Un appui financier fait souvent toute la différence, que ce soit via un crédit immobilier ou des subventions de l’État.

Car rappelons-le, les avantages de devenir propriétaire sont nombreux. Cela permet notamment de :  

• Se constituer un patrimoine solide
• Aménager son habitation à sa guise
• Avoir un logement stable, loin des aléas du marché locatif
• Transmettre un patrimoine à ses enfants
• Réaliser une plus-value en cas de revente 

Les principales étapes pour devenir propriétaire

1. La définition du projet immobilier : commencez par évaluer votre capacité d’emprunt, puis additionnez-la ensuite à votre apport personnel. Cette somme vous permet de déterminer le budget avec lequel concrétiser votre acquisition.
   
   
2. La recherche du bien idéal : une fois le budget établi, vous pouvez écumer les annonces immobilières en ligne ou vous rendre en agence. Plutôt maison ou appartement ? Neuf ou ancien ? Quelle superficie ? Définissez des critères précis pour orienter vos recherches.
   
   
3. La négociation et l’offre d’achat : lorsque vous avez le coup de cœur sur un bien, négociez le prix de vente, puis rédigez une offre d’achat au vendeur.
   
   
4. L’obtention du financement : si l’offre est acceptée, entamez les démarches pour obtenir un crédit immobilier. Un bon dossier de prêt est essentiel pour sécuriser votre financement.
   
   
5. La finalisation de l’achat : vous signez ensuite le compromis de vente, accompagné généralement d’un dépôt de garantie représentant environ 5 % du prix du bien. Une fois le financement obtenu, direction le notaire pour signer l’acte de vente, régler le solde et…récupérer vos clés !

Les dispositifs existants pour accéder à la propriété 

L'accession libre à la propriété 

Comme mentionné brièvement plus haut, l’accession libre est un processus « classique », sans condition de ressources. L’achat se fait en combinant deux sources financières :

• Un apport personnel ;
• Un crédit immobilier.

Ces deux éléments définissent votre capacité d’achat, autrement dit le montant dont vous disposez pour acquérir le logement qui vous convient. Peu importe ses caractéristiques, vous êtes totalement libre dans votre choix.

Plusieurs modes de financement s’offrent à vous : 

• Avec un prêt immobilier, soit la formule la plus courante ; 
• En VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement). Vous achetez un bien en cours de construction et devenez propriétaire au fur et à mesure de l’avancement des travaux, avec des paiements échelonnés – débloqués par la banque – selon les appels de fonds du promoteur.

Sauf que parfois, les banques rechignent à accorder un financement…mais des solutions existent pour y remédier, comme la location-accession. 

La location-accession : une alternative pour faciliter l’achat

Chez Hestia, nous proposons le dispositif de location-accession, une location immobilière avec option d’achat. L’acheteur devient progressivement propriétaire de son bien, en le louant d’abord et en l’achetant par la suite.

Ce dispositif comporte deux phases :

1. Locative : vous emménagez et payez une redevance (un loyer) pendant une durée définie (environ 2 ans) ; les loyers versés sont tous déduits du prix de vente.
2. Acquisitive : à l’issue du contrat, vous avez la possibilité d’acheter le bien et d’en devenir pleinement propriétaire.

La location-accession est une alternative de choix lorsque l’accès au crédit est difficile dans l’immédiat (manque d’apport, situation professionnelle instable, crédits en cours, etc.).  

L'accession aidée à la propriété

L’accession aidée est une initiative publique qui rend possible l’accès à la propriété aux ménages aux revenus modestes. Grâce à différents dispositifs d’aide, l’acheteur peut acquérir un logement à un prix inférieur au marché, plafonné par l’État. 

Pour y être éligible, il faut remplir deux conditions principales :

• Ne pas dépasser un certain plafond de revenus ;
• Être primo-accédant, dans la majorité des cas.

Les dispositifs d’aide à l’accession à la propriété 

La vente HLM : 

Ces habitations destinées à la vente de logements sociaux sont en moyenne 20 à 30 % moins chères⁽³⁾ que leurs homologues sur le marché.

Le bail réel solidaire : 

Mis en place en 2017, le bail réel solidaire est un dispositif qui permet d’accéder à la propriété en dissociant le foncier du bâti. Concrètement, l’acheteur acquiert uniquement le logement et loue le terrain à un prix réduit, sur une durée de 18 à 99 ans.

L’accession à prix maîtrisé : 

Ce dispositif donne accès à des logements à prix réduit pour les personnes éligibles. À l’initiative des municipalités, celles-ci minorent le prix de vente d’un terrain et, en contrepartie, le promoteur met à disposition un parc de logements à prix réduits.

La TVA à 5,5 % : 

En cas d’achat de certains logements situés dans une zone ANRU (Agence Nationale de Rénovation Urbaine) ou une zone QPV (Quartiers Prioritaires de la Ville), l’acheteur bénéficie d’une TVA réduite à 5,5 % au lieu de 20 %.

Les prêts aidés 

Dans le cadre de l’accession aidée à la propriété, plusieurs prêts subventionnés par l’État sont également disponibles, sous conditions :

• Le Prêt Social Location-Accession (PSLA), qui donne accès en location-accession à un logement à prix réduit, une exonération de taxe foncière pendant 15 ans et une TVA à 5,5 %.
• Le Prêt à Taux Zéro (PTZ), sans frais d’intérêt ni de dossier, destiné à financer une partie de l’acquisition d’une résidence principale.
• Le Prêt Accession Sociale (PAS), soit un crédit immobilier avec un taux d’intérêt plafonné.
• Le Prêt Action Logement, limité à 1 % d'intérêt annuel, pour un montant maximum de 30 000 euros.

Les pièges à éviter en matière d’accession à la propriété 

1. Mal définir son budget : surtout, ne vous lancez jamais tête baissée ! Calculez minutieusement votre capacité d’emprunt, votre taux d’endettement et votre apport personnel. Votre budget final doit couvrir le prix du bien, mais également les frais annexes, dont ceux de notaire.

2. Sous-estimer les frais supplémentaires : les propriétaires trop zélés ont tendance à oublier de s’informer sur les charges de copropriété et à sous-estimer, potentiellement, les travaux à faire. N'hésitez pas à chiffrer chaque détail.

3. Choisir le mauvais prêt : crédit classique, prêt relais, prêt in fine…pour augmenter vos chances de décrocher une offre de crédit, choisissez un prêt adapté.

4. Se voir refuser son prêt par la banque : ce n’est pas tant un piège, mais un risque qu’il faut accepter. Si toutes les demandes de crédit échouent, il est conseillé de se tourner vers les autres dispositifs d’accession à la propriété, comme la location-accession.

Nos conseils pour devenir propriétaire en toute sérénité 

Enfin, voici quelques conseils que nous souhaitons vous partager : 

• Comparez les offres de crédit immobilier, cela vous permet de choisir le prêt le plus avantageux en fonction de vos besoins.
• Informez-vous sur vos droits à l’aide, prenez le temps de vous renseigner sur votre éligibilité aux différentes subventions disponibles. 
• Soignez votre dossier de financement, car un dossier bien préparé augmente vos chances d’obtenir un crédit avec de bonnes conditions.
• Faites-vous accompagner par des experts : courtiers, agents, notaires…être bien entouré peut faire toute la différence.
• Enfin, restez flexibles et ouverts aux alternatives ! Location-accession, PSLA…soyez ouverts aux différentes options et solutions qui peuvent s’offrir à vous.

Références : 

1. Les échos  
2. Immobilier Notaires
3. Les échos