Souscrire un prêt relais, quels sont les risques ?

Le prêt relais offre la possibilité aux propriétaires de financer l'achat d'un nouveau bien immobilier avant même la vente de leur ancienne propriété. La banque accorde généralement des fonds représentant entre 50 et 80 % du prix de vente du bien immobilier. Cette option permet d'éviter les problèmes de coordination entre l'achat et la vente, notamment le fait de payer 2 mensualités de crédit en même temps. Ce qui peut être avantageux. Cependant, malgré ses avantages, le prêt relais a aussi ses dangers et risques.

Les risques des prêts relais

Malgré ses atouts, le prêt relais n’est pas sans danger.

Augmentation des intérêts en cas de délai de vente long :

Le crédit relais peut vite coûter cher, notamment si le délai de vente est long. En effet, si vous mettez plusieurs mois à vendre votre logement actuel, cela implique une durée de prêt qui s’allonge elle aussi.

Par exemple, si un établissement bancaire vous prête 210 000 € en prêt relais, avec un taux d’intérêt de 3 %, cela vous coûtera 6 300 € d’intérêts par an, soit 525 € par mois. Chaque mensualité supplémentaire vous coûtera les intérêts. Que ce soit en franchise partielle ou totale, et indépendamment du montant du prêt, l’accumulation peut vite représenter beaucoup.

À ces coûts, s’ajoutent aussi ceux de l’assurance emprunteur.

Pression pour vendre rapidement, entraînant des baisses de prix :

Le prêt relais présente aussi un danger en cas de difficulté à vendre.

Si vous n’arrivez pas à vendre votre bien avant la fin du prêt, la banque peut malgré tout vous demander le remboursement du prêt. Il est possible qu’elle vous propose de convertir le prêt relais en un prêt immobilier classique, mais cela peut entraîner des mensualités très élevées.

Il est probable qu’elle vous mette aussi la pression pour que la vente se réalise. Cela signifie souvent des baisses de prix pour trouver rapidement un acheteur. Attention à ne pas trop baisser le prix de vente, sans quoi la vente ne couvrirait plus le montant prêté : le fruit de la vente doit rester suffisant pour rembourser le prêt.

Possibilité de saisie de votre logement par la banque en cas de difficultés à rembourser le prêt :

Une fois le prêt relais signé, un vrai compte à rebours est déclenché. Si vous choisissez cette option, vous disposez d'un à deux ans pour revendre votre ancien bien. Votre objectif est donc de rembourser le crédit le plus rapidement possible afin de limiter les intérêts et les frais d'assurance.

Si vous ne parvenez pas à vendre le bien dans le délai stipulé dans le contrat malgré une baisse de prix, votre bien peut être saisi et vendu aux enchères par la banque. On parle ici du plus gros danger du prêt relais et aussi le plus extrême.

Risques liés à une situation de marché immobilier tendue :

Les principaux dangers du prêt relais sont donc liés au délai de vente et au risque de ne pas vendre dans le temps imparti. Ces pièges sont encore plus vrais en cas de baisse de dynamisme sur le marché immobilier.

Ces cas de figure ont été vus en 2008 et 2009. Les tendances pour l’année 2023 ne s’annoncent pas bonnes avec une baisse du volume des transactions et des prix, le tout dans un contexte inflationniste et de tension sur les octrois de prêts.

Alternatives aux prêts relais

Le prêt relais sans danger n’existe malheureusement pas. Des alternatives sont possibles pour votre projet immobilier, chacune présentant elles aussi avantages et inconvénients.

La location accession :

Face au risque du prêt relais, la location accession peut être une alternative pertinente. Avec ce type de contrat, une entreprise tiers achète le bien que vous convoitez pour vous. Vous le louez le temps de vendre votre ancien logement. Vous rachetez ensuite votre nouveau logement à un prix convenu à l'avance.

Par rapport au prêt relais, c’est donc une solution qui ne vous contraint pas dans une limite de délai. Vous restez également libre de contracter un prêt classique pour financer ce projet.

L’achat immobilier instantané ou iBuying :

Le iBuying est un processus relativement nouveau dans l'immobilier, qui permet aux propriétaires de vendre leur maison rapidement et facilement. Les plateformes et iBuyers achètent des biens immobiliers directement aux propriétaires à un prix fixé à l’avance. Les propriétaires peuvent recevoir une offre en quelques jours seulement, sans avoir à passer par le processus traditionnel de mise en marché, de négociation.

Le côté express de la transaction est le principal avantage de cette alternative au prêt relais, ce qui est particulièrement attrayant pour les propriétaires pressés de vendre leur logement.

Malgré tout, l’iBuying est une solution coûteuse pour les propriétaires, car les intervenants achètent souvent les biens en dessous des prix du marché.

Le prêt achat-revente :

Tout comme le prêt relais, le prêt achat revente vous permet de réaliser un nouvel achat immobilier, sans être contraints d’attendre la vente de votre ancien logement. Il s’adresse aux propriétaires n’ayant pas fini de rembourser le prêt lié à leur bien actuel, et devant également souscrire un nouveau crédit pour financer la nouvelle acquisition (l’éventuel apport personnel et le fruit de la revente ne suffisant pas).

Les anciens et nouveaux prêts sont regroupés en un seul paiement mensuel avec un nouvel échéancier. Cette mensualité comprend à la fois le capital restant dû sur le prêt de l'ancien bien, et le nouveau crédit immobilier.

Par rapport au prêt relais, avec le prêt achat revente, vous rachetez votre capital restant dû et vous l’ajoutez à un nouvel emprunt. Vous n'avez donc qu'un seul prêt à rembourser, qui comprend le remboursement de votre prêt actuel et de votre nouveau prêt. Cela permet de mieux maîtriser votre taux d'endettement.