Autre solution que le prêt relais : les alternatives pour financer votre achat immobilier

Vous souhaitez acheter votre nouveau bien avant d’avoir vendu l’ancien, mais vous rencontrez des difficultés à obtenir un prêt relais ? Pas de panique, des solutions existent ! 

Les risques du prêt relais ne sont pas négligeables : bien qu’il soit une solution pratique, il peut entraîner des contraintes financières en cas de retard de vente.

Bien que ce crédit permette à de nombreuses personnes de concrétiser leur achat, il présente certains inconvénients : il augmente le coût total de l’investissement (taux d’intérêt, assurance emprunteur…) et peut vous contraindre à brader le prix de votre bien pour vendre rapidement.

Étant un prêt à court terme, devant être remboursé en 1 à 2 ans maximum, le prêt relais peut également être refusé par la banque si elle estime que le bien immobilier a peu de chances d’être vendu dans ce délai ou que votre situation financière manque de stabilité.  

Alors, si comme beaucoup, vous cherchez une alternative à ce dispositif pour financer votre nouveau logement, voici un guide complet sur les solutions alternatives – et surtout fiables – au prêt relais ! 

Alternatives au prêt relais : les prêts immobiliers spécifiques 

Le prêt achat-revente

Comme son nom l’indique, le prêt achat-revente est un crédit dédié à l’achat d’un nouveau logement avant d’avoir vendu l’actuel. Il concerne uniquement les propriétaires qui n’ont pas encore terminé de rembourser leur prêt immobilier.  

Concrètement, le prêt achat-revente combine le financement du nouveau bien et le remboursement de l’ancien prêt en une seule mensualité. Ce dernier se fait en deux temps :

1. Tout d’abord, la banque réalise une estimation de la valeur de vente de votre bien actuel et vous accorde une avance de 70 à 80 % de cette valeur. Puis, elle rachète votre prêt immobilier en cours et le regroupe avec cette avance dans un seul crédit : le prêt achat-revente.
2. Ensuite, vous remboursez cette mensualité unique. Comme pour un prêt relais, vous êtes tenu de vendre votre bien dans un délai de 1 à 2 ans. Une fois la vente conclue, une partie du prêt est soldée, et vous poursuivez le versement des mensualités pour couvrir le montant restant dû.

Le prêt in fine garanti par un patrimoine

Un autre financement disponible est le prêt in fine qui a la particularité d’être remboursé à échéance :  

• Vous assumez des mensualités composées des intérêts et de l’assurance emprunteur ;
• Et vous remboursez le capital en une fois, à l’échéance du crédit.

Ce prêt s’adresse généralement aux particuliers disposant de revenus élevés et aux entrepreneurs dans le cadre d’un projet d’investissement locatif.

Pour se protéger, la banque impose des conditions strictes, notamment un apport important (de 30 % en moyenne).

L’avance de trésorerie sur assurance-vie

Il est également possible de financer un achat préalable à la vente de son bien actuel avec une avance de sa compagnie d’assurance.

Si vous avez une assurance-vie, vous pouvez demander à votre assureur une avance afin d’acquérir votre nouveau logement.

Tout comme le prêt, vous êtes soumis à un délai de remboursement qui est de trois ans en moyenne. Mais attention, cette solution est principalement intéressante pour un type de souscripteur : ceux possédant une épargne importante.

Pourquoi ? 

Simplement parce que le montant de l’avance est directement lié à l’épargne investie. En moyenne, elle représente 70 % de celle-ci.

Le prêt hypothécaire

Bien que le concept « d’hypothèque » puisse effrayer certains, le prêt hypothécaire est une solution à considérer dans le cadre d’un projet d’achat-revente. La banque vous octroie un crédit pour acheter votre nouveau logement et sécurise son remboursement à travers l’hypothèque de votre bien immobilier actuel.

Une fois que l’emprunteur a terminé de solder son crédit, l’hypothèque reste valable un an supplémentaire et prend fin sans frais ni démarches. 

Alternative au prêt relais : les solutions de financement innovantes

Vous cherchez une solution de financement en dehors des banques ou des établissements de crédit traditionnels ? Que ce soit par choix ou en raison de votre profil emprunteur, plusieurs nouvelles options de financements fiables existent.

Location-accession (ou location-vente)

Vous avez essuyé un ou plusieurs refus de prêt ? Ne baissez pas les bras : il vous reste une option, la location-accession, aussi appelée location avec option d’achat.

La location-accession vous permet de devenir propriétaire de votre bien grâce à un achat progressif :

• Dans un premier temps, vous emménagez dans le logement souhaité en tant que locataire-accédant. Vous payez un loyer mensuel, qui, à terme, constitue votre apport personnel, déduit du prix de vente.
  
  
• Dans un second temps, vous devenez officiellement propriétaire du bien en activant votre option d’achat et en versant le capital restant dû (soit le prix initial du bien, moins les loyers cumulés).

Même si la maison ou l’appartement que vous convoitez n'est pas proposé en LOA à travers le PSLA, Hestia l'achète à votre place et vous remet les clés. Nous vous accompagnons ensuite jusqu’à l’obtention d’un prêt immobilier afin de finaliser l’acquisition.

Cela offre plusieurs avantages et vous permet de :

• Habiter rapidement dans le logement de vos rêves ;
• Accéder à la propriété, peu importe votre profil (sans CDI, avec des crédits en cours, etc.) ;
• Réduire le montant total à payer en répartissant une partie du coût d’acquisition sur plusieurs mois.

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Crédit-bail immobilier

Si vous envisagez d'acheter un bien immobilier à usage professionnel (bureaux, locaux, entrepôts, etc.), vous pouvez opter pour un crédit-bail immobilier⁽²⁾. Ce dispositif, similaire à la location-accession mais destiné aux projets professionnels, fonctionne comme suit :

Un crédit-bailleur (une banque ou un établissement de crédit) vous propose, en tant qu'entreprise, la location d'un bien avec une option d'achat à la fin du contrat. En cas d'achat, les loyers payés sont déduits du prix de vente initial.

Financement participatif immobilier

Votre nouvel achat entre dans le cadre d’un investissement locatif ? Alors cette solution est pour vous.

Aussi appelé « crowdfunding », le financement participatif permet de financer un projet immobilier sous forme d’appel de fonds.⁽¹⁾ Initialement dédié aux grands promoteurs immobiliers cherchant des investisseurs, le financement participatif s’est aujourd’hui démocratisé et simplifié.

Vous rassemblez les fonds nécessaires en présentant votre projet sur des plateformes en ligne spécialisées et vous vous engagez à partager les bénéfices avec les investisseurs.

Comment acheter avant de vendre sans prêt relais ?

Préparer et optimiser son budget immobilier pour éviter le prêt relais

Comme toujours, l’anticipation est précieuse. Dès le début de votre projet, commencez par évaluer deux choses :

1. Vos besoins financiers ; 
2. Votre capacité d’emprunt.

Pour le premier point, prenez en compte trois éléments et additionnez-les :

• Le montant total de votre achat ;
• Les frais annexes (notaires, assurances, courtier…) ;
• Le coût des éventuels travaux de rénovation nécessaires.

Soustrayez à la somme obtenue le montant de l’apport personnel que vous êtes prêt à investir.

Ensuite, pour connaître la capacité d’emprunt, analysez votre situation financière actuelle (revenus, charges, dettes en cours). L’objectif est de déterminer le montant des mensualités que vous pouvez assumer sans nuire à votre stabilité financière. 

Après cela, gardez à l’esprit que chaque banque propose des offres différentes. N’hésitez donc pas à les comparer afin de trouver les meilleures conditions proposées.

Maximiser vos chances d’obtenir une alternative au prêt relais

Un prêt immobilier classique demeure l’option à privilégier pour un particulier. Pour augmenter vos chances d’en obtenir un, vous devez : 

• Constituer un dossier de prêt immobilier solide, complet et bien préparé ; 
• Présenter un apport personnel aussi conséquent que possible ; 
• Mettre en avant les bons arguments, comme la valeur de votre bien actuel, qui peut rassurer les banques sur votre capacité de remboursement. 

Nos conseils pour une acquisition immobilière réussie avec Hestia

1. Sécurisez votre projet dès le départ :

Chaque financement convient à un besoin précis, à vous de choisir le plus adapté. Si vous envisagez la location-accession, notre équipe vous aide à comprendre toutes ses caractéristiques et à savoir si ce dispositif correspond à votre profil. 

2. Maîtrisez votre budget :

Si les mensualités sont trop élevées, l’acquisition peut rapidement devenir contraignante. Avec Hestia, vous bénéficiez d’une solution souple et prévisible, car le prix final du bien et les loyers sont bloqués sur toute la période de leasing (jusqu’à 24 mois). Vous pouvez ainsi maîtriser pleinement votre budget sur toute la durée.

3. Choisissez un accompagnement personnalisé et transparent :

Chaque projet est unique : achat coup de cœur, seul ou à deux, pour fonder une famille ou changer de vie…nos conseillers vous offrent un suivi personnalisé. Ils sont notamment à vos côtés pour vous aider à comprendre les risques financiers, à déterminer les clauses du contrat et à garantir une acquisition sereine.

FAQ - Réponses à vos questions sur les alternatives au prêt relais

Comment acheter une maison quand on n’a pas encore vendu la sienne ?

Le prêt relais est l’option la plus courante. Il est proposé sous trois formes :

Prêt relais sec : si le montant du nouveau logement est inférieur à la valeur du bien actuel, la banque couvre alors la totalité du prix d’achat.

Prêt relais adossé : au contraire, si le prix du nouveau bien excède celui du bien actuel, la banque associe alors le prêt à un crédit amortissable classique.

Prêt relais rachat : lorsque le souscripteur a un taux d’endettement trop élevé ou si la revente du bien actuel tarde, le prêt relais rachat permet de renégocier les conditions de ce crédit ou de regrouper différentes mensualités en cours.

Comment puis-je acheter un bien sans prêt relais ?

L’option la plus simple est l’autofinancement, en utilisant votre épargne personnelle pour financer la totalité de l’achat. Cependant, cela demande un budget conséquent.

D’autres options peuvent être envisagées, comme les différents prêts proposés par les banques ou les dispositifs alternatifs comme la location-accession. 

Comment faire pour ne pas faire de prêt relais ?

Faire appel à une agence immobilière pour vendre votre bien actuel plus rapidement est une option à envisager. 

Vous pouvez également considérer la location en attendant la vente de votre bien, notamment si vous estimez que la vente de votre bien ne prendra pas trop de temps.

Mais attention, le risque est que la vente s’éternise et que vous vous retrouviez à payer plusieurs mois de loyers. 

Pourquoi un prêt relais peut-il être refusé ?

Une banque peut refuser un prêt relais pour diverses raisons : 

• Un taux d’endettement supérieur à 35 % ;
• Un écart de coût trop important entre les deux biens 
• Un apport personnel jugé insuffisant ;
• Une faible probabilité de revente du bien actuel (localisation isolée, logement atypique, marché instable…) ;
• La présence d’un ou plusieurs emprunts en cours.

Les établissements bancaires sont également réticents à faire une offre si l’âge de l’emprunteur à l’échéance du crédit dépasse 75 ans.

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Références : 

1. https://www.economie.gouv.fr/cedef/financement-participatif 

2. https://entreprendre.service-public.fr/vosdroits/F23220