Comment obtenir un crédit immobilier quand on est travailleur indépendant ?

Temps de travail, clients, tarifs, type de prestation… Le travailleur indépendant est un actif installé à son compte qui gère en toute autonomie son activité professionnelle. Il est considéré comme un auto-entrepreneur ou un dirigeant d’entreprise et sa société doit être enregistrée au registre du commerce. Dans l’inconscient collectif, ce statut rime aussi avec précarité. Même si certains indépendants ont des revenus importants, ils ne sont pas les emprunteurs préférés des banquiers. Sans contrat de travail ni de bonne assurance chômage, ces profils sont jugés à risque.

Solliciter un crédit immobilier en étant travailleur indépendant est donc une démarche plus compliquée que pour les salariés en CDI. Nous allons vous expliquer comment bien monter votre dossier de prêt et détailler le dispositif de la location-accession, une excellente alternative pour les profils atypiques comme les indépendants.

Crédit  immobilier pour travailleur indépendant : pourquoi les banques sont-elles frileuses ?

Pour chaque demande d’emprunt, les établissements de crédit mènent des analyses afin de réduire au maximum le risque de défaut de paiement. À l’aide de différentes pièces justificatives et des historiques bancaires, ils vont étudier en détail la situation professionnelle et financière de l’emprunteur pour tenter d’anticiper une potentielle insolvabilité. Plusieurs facteurs sont pris en compte et la seule présentation de revenus ou bulletins de salaire aux montants importants ne suffit généralement pas à convaincre les banquiers. Ce qu’ils recherchent ? Ils veulent principalement de la stabilité, car un prêt immobilier ne se contracte pas sur une petite durée mais bien pour de longues années.

Les travailleurs indépendants partent malheureusement avec 2 désavantages inhérents à leur statut professionnel :

• Leur activité peut cesser du jour au lendemain puisqu’elle n’est pas encadrée par un contrat de travail.
• En cas de cessation d’activité, l’allocation-chômage des indépendants ou micro-entrepreneurs n’est pas  suffisante pour leur permettre de rester solvables, même à court terme.

Dans cette configuration, il est certain que les emprunteurs qui sont fonctionnaires ou qui peuvent présenter  un contrat de travail en CDI ont plus de facilités à obtenir un prêt. Les auto-entrepreneurs, intérimaires, étudiants ou encore intermittents du spectacle, à l’inverse, vont être souvent confrontés à des refus de la part des banques à cause de l’instabilité de leur statut. Mais, sachez qu’il est possible de se voir accorder un crédit immobilier en étant travailleur indépendant, nous vous expliquons tout de suite comment.

Les conditions d’obtention d’un prêt immobilier en tant que travailleur indépendant

Avant de monter leur dossier de prêt, les travailleurs non salariés doivent s’assurer que leur profil permet de satisfaire au minimum les premières attentes du banquier. Ces 3 critères de base sont en quelque sorte le ticket d’entrée pour faire une demande de crédit immobilier dans les meilleures conditions.

Avoir de l’ancienneté

Nous vous conseillons de présenter une demande de prêt seulement après avoir cumulé plusieurs années d’activité. Les profils qui démarrent tout juste leur carrière ne sont pas les plus rassurants, il est difficile d’estimer si leur situation professionnelle est vraiment stabilisée.

En plus d’avoir de l’ancienneté dans un même secteur d’activité, vous devez aussi réussir à justifier que votre micro-entreprise a été capable de produire un chiffre d’affaires stable ou en progression constante sur les 3 dernières années. Avec des bilans financiers positifs à l’appui, vous aurez plus de chances d’obtenir votre prêt.

Ne pas dépasser le taux d’endettement autorisé

Autre point important pour la demande de crédit immobilier d’un travailleur indépendant et de tous les autres actifs d’ailleurs : le taux d’endettement. Le maximum aujourd’hui autorisé est établi à 35%. Si les mensualités du prêt que vous souhaitez contracter vous font dépasser ce pourcentage, votre demande sera automatiquement refusée.

Cette règle a été mise en place pour éviter aux particuliers de se retrouver dans une situation de surendettement. Sachez cependant que le taux d’endettement (ou taux d’effort) à 35% n’est pas imposé par la loi, c’est un usage suggéré par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF).

La question de l’apport personnel pour un achat immobilier avec prêt

En théorie, la fourniture d’un apport personnel pour une demande de crédit immobilier n’est pas obligatoire mais dans les faits, les banques vont souvent l’imposer. Cette somme d’argent permet en effet de réduire le montant total emprunté et rassure également l’établissement de crédit sur la capacité du demandeur à savoir épargner. Il est recommandé d’apporter un minimum de 10% du prix d’achat du bien pour couvrir les frais annexes liés à la transaction immobilière.

À titre d’information, sachez qu’il est possible de faire une demande de crédit immobilier sans apport personnel mais pour les indépendants, ce manquement risque de bloquer automatiquement leur dossier.  

Comment rassurer la banque pour une demande de crédit immobilier en étant travailleur indépendant ?

Passons maintenant aux éléments de réassurance que vous pouvez intégrer à votre demande de prêt pour consolider votre dossier.

Prouver que votre secteur d’activité est porteur

Puisque vous n’êtes pas en mesure de produire un contrat en CDI, vous allez devoir prouver que vous exercez une profession stable par un autre moyen. Partant du principe que votre banquier ne connaît pas grand-chose à votre secteur d’activité,  vous devez donc lui apporter tous les éléments de preuve justifiant votre bonne employabilité.

Pour une profession libérale exercée dans le milieu de la santé ou du juridique, les banquiers seront plus facilement convaincus car ces domaines ne manquent pas d’opportunités. Pour les autres, nous vous invitons à fournir des analyses qui montrent la progression économique de votre secteur et de joindre également des offres de mission prouvant le dynamisme de votre profession.

Avoir des comptes bancaires au vert

Pour une demande de crédit immobilier en étant un travailleur indépendant, il est incontournable de présenter une situation financière saine. Cela signifie que vous ne devez pas :

• Avoir dépensé des sommes inconsidérées sans justification
• Avoir contracté de nombreux crédits à la consommation
• Avoir été à découvert ou avoir eu des impayés

En complément, montrez que vous savez épargner de manière  régulière. Une gestion saine de vos finances sans incident rassure le banquier sur votre capacité à pouvoir rembourser des mensualités sur le long terme.

Contracter une assurance de prêt

L’assurance emprunteur est un gage de réassurance pour l’établissement bancaire car elle lui assure d’être remboursé en cas de défaillance de paiement. Cette garantie couvre l’emprunteur en cas de décès ou d’invalidité. Malheureusement, il n'est pas possible pour un chef d’entreprise d’être assuré en cas de cessation d’activité mais d’autres garanties sont possibles…

Crédit immobilier et indépendant : quelles garanties complémentaires apporter au banquier ?

Voici d’autres arguments à utiliser pour convaincre votre banquier si vous estimez que votre dossier manque encore de solidité :

Emprunter avec un conjoint, ami ou parent en CDI

Pour tous les profils atypiques qui souhaitent obtenir un prêt immobilier sans CDI, nous conseillons de contracter le crédit avec un co-emprunteur ou un garant en contrat à durée indéterminée. Si le débiteur principal n’est plus en mesure de payer les mensualités de l’emprunt, la banque se retourne vers le cosignataire ou la personne qui s’est portée caution pour résorber les impayés et poursuivre le remboursement.

Hypothéquer, gager ou nantir des biens

Cette dernière solution s’avère la plus risquée car elle engage votre patrimoine personnel. Néanmoins, elle permet d’assurer à l’établissement bancaire que l’argent prêté lui sera intégralement remboursé grâce à la revente de vos biens. Vous pouvez au choix lui proposer de :

• Hypothéquer un logement ou un local dont vous êtes déjà propriétaire ou même le bien que vous projetez d’acheter
• Gager des biens matériels de valeur comme des bijoux, des marchandises ou des voitures de collection
• Nantir des biens immatériels comme une assurance vie ou les parts d’une société

Les documents à fournir pour monter son dossier de prêt

Pour finaliser votre demande de crédit immobilier, voici ce qu’un travailleur indépendant doit inclure à son dossier :

• Les justificatifs d’identité et de domicile
• Les bilans financiers et pièces comptables des 3 dernières années
• Si besoin, les éléments servant à prouver que votre secteur est porteur
• Les 2 derniers avis d’imposition
• Les relevés de comptes bancaires des 3 derniers mois
• Les autres preuves en relation avec votre patrimoine comme un compte épargne pour l’apport personnel ou un titre de propriété
• Les documents en lien avec vos autres crédits accompagnés de leurs tableaux d’amortissement
• Les documents liés à votre achat immobilier si vous les avez déjà en main, par exemple le compromis de vente

L'option de la location-accession pour les travailleurs indépendants

S’il s’avère que l’obtention de votre crédit immobilier reste bloquée à cause de votre statut indépendant, il existe une autre solution pour devenir propriétaire : la location-accession. Avec ce dispositif, vous pouvez, dans un premier temps, louer pour ensuite acheter votre bien dans un délai de 24 mois. Cette période de transition est idéale pour les travailleurs non salariés car elle leur permet de :

• Se constituer un apport personnel quand leur épargne est encore insuffisante
• Acquérir l’ancienneté professionnelle nécessaire pour demander un prêt
• Stabiliser leurs revenus si leur activité indépendante manque encore de régularité

De plus, durant ces 24 mois, le locataire-accèdant profite librement du bien qu’il souhaite acheter. Il y emménage et peut organiser des rénovations comme il l’entend. En clair, c’est une solution parfaite pour ne pas passer à côté du bien de ses rêves même si l’obtention d’un prêt n’est pas encore possible immédiatement !