Primo-accédant : financer sereinement votre premier achat immobilier

Ça y est, vous vous apprêtez à franchir le pas et à devenir propriétaire pour la première fois, ou peut-être après plusieurs années de location ? Cela fait de vous un primo-accédant. 

Que ce soit pour construire un cocon en couple ou pour poser les bases de votre patrimoine personnel, acquérir un bien immobilier – surtout son premier logement – est une étape excitante, mais souvent source de questionnements.

En tant que primo-accédant, vous appartenez à une catégorie d'acheteurs un peu particulière qui vous permet de prétendre à plusieurs aides financières. Mais lesquelles exactement ? Comment savoir si vous êtes éligible ? Et quel bien immobilier choisir ? Dans ce guide, Hestia répond à toutes vos questions sur la primo-accession. 

Qui est considéré comme un primo-accédant ?

Les conditions pour être primo-accédant

Sont considérées primo-accédant tout les personnes achetant un bien immobilier pour la première fois, mais pas uniquement. Les banques considèrent également comme primo-accédant toute personne qui n’a pas été propriétaire (ni copropriétaire) de sa résidence principale depuis au moins deux ans.

Par définition, un primo-accédant est alors :

• une personne qui achète sa résidence principale pour la première fois ;
• une personne ayant déjà été propriétaire, mais qui a revendu son bien et vit en location depuis deux ans, ou plus.

Ainsi, un primo-accédant peut avoir été propriétaire par le passé, être propriétaire d’une résidence secondaire ou détenir des biens en investissement locatif.

Le profil type du primo-accédant en France

D’après les chiffres de 2024, le primo-accédant type en France a 33 ans et perçoit un revenu moyen de 3 709 € par mois. Voici un aperçu de l'évolution des primo-accédants sur trois ans⁽¹⁾ :

Âge, revenu et apport moyen d'un primo-accédant en France depuis 2022

Suite à une flambée des taux d’intérêt en 2023, l’accession à la propriété est devenue plus difficile. Mais bonne nouvelle, la tendance s’inverse progressivement :

• Après avoir atteint 3,32 % en décembre 2024, les prévisions du marché immobilier en 2025 annoncent un taux moyen de prêts immobiliers à 3 %, ce qui offrirait plus de flexibilité aux emprunteurs ;
• On observe également une évolution des apports personnels, qui représentaient 28 % du montant total du prêt immobilier en 2023 et sont tombés à 24 % en 2024.

Les dispositifs d'aide à l’achat immobilier dans le neuf et l’ancien pour les primo-accédants 

Vous connaissez maintenant les conditions pour être considéré comme un primo-accédant. Mais concrètement, quels sont les avantages et les aides disponibles pour ce profil d’acheteur ?En France, l’objectif est clair : les aides aux primo-accédants visent à faciliter l’accession à la propriété.  En appartenant à cette catégorie, vous pouvez bénéficier de plusieurs aides financières de l’État ou des collectivités locales pour soutenir un premier achat de logement.

Les prêts aidés

En tant que primo-accédant, vous pouvez prétendre à plusieurs prêts aidés. Ces dispositifs permettent de réduire le coût de votre emprunt grâce à des taux d’intérêt inférieurs à la moyenne, voire à 0 % dans certains cas.

Éco-Prêt à taux zéro (éco-PTZ) 

L'éco-PTZ est sans doute l’un des prêts aidés les plus connus. Comme son nom l’indique, il s’agit d’un prêt totalement exonéré d’intérêts⁽²⁾. Il peut financer jusqu’à 50 % du coût total de l’achat d’un bien immobilier et est généralement utilisé en complément d’autres prêts. Vous pouvez prétendre à l'éco-PTZ si :

• Vous êtes primo-accédant ; 
• Vos revenus sont inférieurs aux plafonds de ressources en vigueur ; 
• Le logement concerné est un bien ancien ou neuf, en construction ou acquis via un contrat de location-accession.

À noter que la durée de remboursement du prêt est de 25 ans maximum.  

Prêt à l’accession sociale (PAS)

Le Prêt à l’accession sociale est destiné aux ménages aux revenus modestes souhaitant devenir propriétaires de leur résidence principale. Il peut financer jusqu'à 100 % du prix d’achat d’un logement neuf ou ancien⁽³⁾, à l’exception de certains frais annexes (frais de notaire, frais d’instruction du dossier…).  La durée de remboursement du PAS va de 5 à 30 ans et son taux peut être fixe, variable ou modulable. Voici les taux fixes mis à jour le 1er janvier 2025 selon la durée du prêt ⁽⁴⁾ :

• Moins de 12 ans : 5,35 %
• Entre 12 et 15 ans : 5,55 %
• Entre 15 et 20 ans : 5,70 %
• Plus de 20 ans : 5,80 %

Le taux variable moyen est de 5,35 %.

Prêt conventionné (PC) 

Le Prêt conventionné s’adresse à toute personne qui a pour objectif d’acquérir une résidence principale. Sa particularité ? Il est accordé sans condition de ressources⁽⁵⁾, ce qui le rend accessible à un large public.Tout comme le PAS, il peut couvrir jusqu’à 100 % du coût total de l’opération immobilière, et propose un taux d’intérêt (fixe, variable ou modulable) similaire. 

Prêt Action Logement (PAL)

Parmi les prêts aidés, le Prêt Action Logement est spécifiquement destiné aux salariés du secteur privé. Contrairement aux autres aides accordées par les banques, ce prêt est délivré par un organisme comme Action Logement.Également connu sous les noms de « prêt 1 % logement » ou « prêt patronal », son montant peut atteindre 30 000 €, avec une durée de remboursement de 25 ans maximum et un taux d’intérêt fixe de 1 %⁽⁶⁾.Pour être éligible à cette aide, il faut :

• Être salarié d’une entreprise privée (hors secteur agricole) de 10 salariés ou plus ;
• Acheter une résidence principale pour la première fois ;
• Ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des 10 dernières années ;
• Respecter les plafonds de ressources en vigueur⁽⁷⁾.

Prêt épargne logement pour les détenteurs de PEL

Si vous possédez un Plan Épargne Logement (PEL) ouvert depuis au moins 4 ans, vous pouvez prétendre à un Prêt épargne logement pour l’achat d’une résidence principale, qu’elle soit neuve ou ancienne.Le montant du prêt est plafonné à 92 000 €⁽⁹⁾ et son attribution repose sur quatre critères : le plafond maximal du prêt, la durée du remboursement (2 à 15 ans), le total des intérêts cumulés et la date d’ouverture du PEL.Les taux d’intérêt sont intrinsèquement liés à la date d’ouverture de votre PEL, avec les équivalences suivantes :

• Depuis le 1er janvier 2025 : 2,95 %
• 2024 : 3,45 %
• 2023 : 3,2 %
• 2018 à 2022 : 2,20 %

Les aides à l’achat des collectivités locales

Outre les prêts aidés, les primo-accédants peuvent également bénéficier d’aides locales au financement accordées par les collectivités.Par exemple, la ville de Montpellier propose des subventions aux ménages ayant des revenus modestes pour l’achat d’un bien immobilier neuf⁽¹⁰⁾. En Auvergne-Rhône-Alpes, la Communauté de Communes des Vallons du Lyonnais offre également une aide aux ménages souhaitant acquérir un bien⁽¹¹⁾. Ce ne sont que deux exemples parmi tant d’autres. Pour découvrir les dispositifs en vigueur dans la région où vous souhaitez vous installer, n’hésitez pas à :

• Vous rendre en mairie pour obtenir des informations ;
• Contacter l’ADIL (Agence Départementale d’Information sur le Logement) ;
• Consulter le site officiel de l’ANIL (Agence Nationale pour l’Information sur le Logement), qui recense les subventions disponibles par région.

La location-accession immobilière

Enfin, nous terminons notre tour d’horizon des dispositifs de financement pour les primo-accédants avec une alternative qui se démarque : la location-accession immobilière. Le principe est simple : une partie du loyer versé par le locataire est déduite du prix d’achat lorsque vient le moment d’acquérir le bien.

• L’État propose à ce titre le Prêt Social de Location-Accession (PSLA), qui permet de bénéficier d’une TVA réduite à 5,5 % et d’une exonération de taxe foncière pendant 15 ans. Mais ce dispositif impose des conditions d’éligibilité strictes et concerne principalement les logements HLM.
•  Il y a le leasing immobilier ou la location-accession immobilière au sens large, qui permet de louer son logement avant de l’acheter, comme  le propose justement Hestia. Contrairement au PSLA, cette solution se présente comme une modalité d’accès plus souple à la propriété sans les contraintes d’éligibilité trop strictes des prêts immobiliers classiques. 

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Les avantages fiscaux des primo-accédants

Au risque de vous décevoir, il n'existe pas de dispositifs fiscaux spécifiques aux primo-accédants, mais ces derniers peuvent tout de même bénéficier de certains avantages⁽¹²⁾, comme d'autres acquéreurs :

• Réduction de TVA sur l'achat d'un bien neuf : si vous achetez une habitation neuve dans une zone ANRU (d'aménagement et de rénovation urbaine) ou dans son périmètre (jusqu’à 300 m autour), vous pouvez prétendre à un taux de TVA réduit à 5,5 %, contre 20 % normalement ; 
• Exonération de taxe foncière : si vous investissez dans l'immobilier neuf, vous pouvez également bénéficier d’une exonération de taxe foncière sur 24 mois.

Comment créer un dossier solide pour préparer son achat immobilier ? 

Vous connaissez maintenant les avantages auxquels vous avez droit en tant que primo-accédant. Mais si vous investissez dans votre premier bien immobilier, il est normal de vous sentir un peu perdu au début, notamment au moment de constituer votre dossier.

Rassurez-vous, c’est souvent plus simple que ce qu’on imagine, surtout si vous êtes bien accompagné et préparé. Sachez qu'il est tout à fait possible d'avoir un dossier considéré comme « bon » même sans un CDI. 

L’important est de bien préparer votre dossier et qu’il soit complet avant de le soumettre auprès des établissements de crédit. Plus vous anticipez, plus les démarches seront fluides. Voici quelques pièces à fournir dans votre dossier lors d’une demande de prêt immobilier :

• Pièce d'identité ;
• Justificatif de situation familiale ;
• Justificatif de domicile ;
• Relevés de compte ;
• Vos 3 derniers bulletins de salaire (ou tout autre justificatif de revenus stables).

Connaître sa capacité d'emprunt immobilier

Un conseil qui nous tient à cœur chez Hestia : en tant que primo-accédant, il est impératif de définir votre capacité d’emprunt et donc votre budget immobilier. 

Jusqu'à combien emprunter ?

C'est une question délicate, mais essentielle. Pour établir votre budget d’achat pour un logement, il faut prendre en compte deux réalités : la vôtre et celle du marché immobilier actuel. Gardez bien en tête qu'emprunter, c'est vous engager à rembourser des mensualités. Pour connaître votre capacité d'emprunt, vous pouvez commencer par consulter votre conseiller bancaire.

Taux d’endettement maximum

En principe, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) recommande de ne pas dépasser un taux d’endettement de 30 à 35 % de vos revenus mensuels⁽¹³⁾, tous crédits confondus. Par exemple, avec un salaire net mensuel avant impôts de 2 500 €, vos futures mensualités de prêt immobilier ne devraient pas dépasser 750 € (30% du salaire) à 875 € (35% du salaire) par mois. C’est la limite généralement acceptée par les banques ; au-delà de ce taux d’endettement, il vous sera difficile d'accéder à un emprunt immobilier.

Optimiser son dossier de prêt immobilier

Vous avez fait vos calculs et votre taux d'endettement ne dépasse pas les 35 % de vos revenus ? Avant de contacter un établissement de crédit, il existe plusieurs actions pour renforcer votre dossier de prêt immobilier :

• Constituer un apport personnel : l’équation est simple, plus l’apport est élevé, plus votre dossier est solide ; 
• Présenter des revenus stables : par exemple, avoir terminé une période d’essai ou justifier de revenus réguliers ; 
• Avoir des comptes sains : éviter les découverts et incidents de paiement ;
• Proposer un projet immobilier pertinent : éviter les logements à prix excessifs, ceux nécessitant trop de travaux, ceux non éligibles aux aides, etc.

Les étapes clés de l'achat immobilier pour un primo-accédant

Recherche et sélection du bien immobilier

Pour bien choisir votre futur logement , il vaut mieux aller au-delà du simple coup de cœur en prenant en compte plusieurs critères :

• Votre bien immobilier est corrélé à votre budget : quel budget avez-vous ? Le calcul de votre capacité d'emprunt, en plus de votre apport personnel, vous aidera à définir votre enveloppe ;
• Le choix d’un logement dans le neuf ou l’ancien : à faire en fonction de vos préférences, mais aussi des aides auxquelles vous pouvez prétendre ;
• Appartement ou maison individuelle : les appartements ont des charges de copropriété, tandis que vous assumez généralement seul les charges d’une maison ;
• L’environnement : localisation, cadre de vie, transports à proximité…

On attire également votre attention sur le diagnostic de performance énergétique (DPE). Ce dernier vous permet de savoir si votre logement est énergivore, ce qui peut avoir un impact sur vos dépenses à long terme.

N’oubliez pas d’ouvrir l'œil (et le bon) lors de vos visites. Pour ne pas faire d’erreur, vous pouvez vous fier aux 5 règles d’or à appliquer lors de vos visites d’achat immobilier.

Négociation du prix de vente et finalisation de l’achat

Si vous êtes sur le point d'accéder à la propriété pour la première fois, vous pensez peut-être que la négociation n'est pas nécessaire… et pourtant, c'est un élément essentiel. En moyenne, un promoteur prévoit une marge de négociation pouvant atteindre 10 % du prix d'une habitation neuve⁽¹⁴⁾, ce qui vous offre des opportunités intéressantes.

Généralement, la négociation immobilière peut permettre d’obtenir l’exonération des frais de notaire, voire une réduction de la TVA.

Dans le cas d’un logement neuf ou d’un contrat VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement), n'oubliez pas de vérifier les garanties de base, telles que la garantie de parfait achèvement, la garantie de bon fonctionnement et la garantie décennale.

Acheter son premier logement, c’est tout un programme !

Nous voilà à la fin de ce guide dédié à la primo-accession immobilière. Vous savez désormais ce que signifie réellement être un primo-accédant, ce que cela implique pour votre projet d’achat immobilier, et comment mettre toutes les chances de votre côté pour devenir enfin propriétaire de votre résidence principale. 

Si vous êtes dans la catégorie des primo-accédant, il est peut-être temps en 2025 de vous lancer.  Votre situation financière est-elle stable ? Votre projet immobilier est-il bien défini ? Vous pouvez  vous faire accompagner pour concrétiser une première acquisition immobilière sans prise de tête.  

Leasing immobilier : une véritable option pour les primo-accédants

Que faire si vous ne remplissez pas toutes les conditions pour bénéficier des prêts aidés ou si votre profil ne correspond pas aux critères bancaires classiques ? Pas de panique ! Des alternatives existent, comme la LOA ou leasing immobilier avec Hestia. 

La location avec option d’achat immobilier est une solution qui favorise l’accès à la propriété pour tous. Avec ce dispositif accompagné par Hestia, vous louez votre futur bien dans le neuf ou l’ancien pour en devenir propriétaire à terme.

En effet, la société Hestia joue un rôle d’intermédiaire dans votre achat immobilier auprès des banques, et vous aide à lever les derniers freins au prêt immobilier. Cette modalité est ouverte aux primo-accédants, qu’ils soient entrepreneurs, en intérim ou CDD, ou encore retraités.

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Références

(1) Selon un communiqué de presse du 10 février 2024 du courtier Finance Conseil. 
(2) Tout savoir sur le prêt à taux zéro (Bercy Infos Particuliers)
(3) Le prêt d'accession sociale (Service Public)
(4) Taux de plafond des prêts conventionnés et des prêts d’accession sociale publiés par la SGFGAS (Société de Gestion des Financements et de la Garantie de l’Accession Sociale à la propriété) mis à jour le 2 décembre 2024.
(5) Le prêt conventionné (Service Public)
(6) Qui peut bénéficier du prêt accession ? (Action Logement)
(7) Plafonds de ressources applicables au 1er janvier 2024 communiqués par Action Logement.
(8) et (9) Prêt épargne logement à partir d'un plan épargne logement (Service Public)
(10) et (11) Aides locales favorisant l’accession à la propriété (ANIL)
(12) Exonérations et dégrèvements (Direction générale des finances publiques, France)
(13) Tribune d'Agnès Bénassy-Quéré (Banque de France)
(14) Selon les conseils communiqués par le site SeLoger.