Prêt immobilier refusé : comment obtenir une seconde chance et financer son projet ?

Vous avez trouvé le bien immobilier de vos rêves, vous vous y êtes projeté, mais vous venez d’essuyer un (voire plusieurs) refus ? Ne baissez pas les bras. Les raisons d’un refus de prêt sont nombreuses et comme dit l’expression, mais à chaque problème, sa solution !

Que faire après un refus de prêt immobilier ? Où emprunter quand les banques disent non ? Que ce soit à cause d’un taux d’endettement jugé trop élevé, d’un problème d’assurance ou de votre statut professionnel, plusieurs solutions existent pour optimiser votre dossier et acquérir la propriété qui vous plaît. 

On vous dit tout.   

Pourquoi votre prêt immobilier a-t-il été refusé ?

Entre 2020 et 2023, le nombre de prêts accordés aux particuliers a chuté de 45 %⁽¹⁾. Il existe plusieurs conditions à respecter pour obtenir un prêt, et tout autant de raisons pouvant mener à un refus de la part d’une banque. 

Les critères des banques pour accorder (ou non) un crédit immobilier

Si votre demande de prêt immobilier a été refusée, il y a de fortes chances qu’un ou plusieurs éléments bloquants aient été identifiés dans votre dossier de financement. Parmi les critères les plus importants, nous retrouvons : 

1. Vos revenus et leur stabilité:

Le premier élément pris en compte par la banque est votre revenu. Présenter des revenus stables et réguliers est essentiel pour obtenir un prêt. 

Comme les prêts sont remboursés sur plusieurs années, parfois jusqu’à 27 ans⁽²⁾, les banques privilégient les emprunteurs en CDI ou les fonctionnaires. 

Pour les professions libérales et les indépendants, c’est souvent le nombre d’années d’expérience qui permet d’évaluer la stabilité professionnelle.

2. Votre santé financière

Les établissements bancaires sont très attentifs à votre historique bancaire. Avez-vous déjà été à découvert ? Épargnez-vous régulièrement ? Disposez-vous de produits financiers ? Plus vos comptes sont sains, plus vous inspirez confiance quant à votre capacité de remboursement. 

À noter que les personnes fichées FICP (fichier national des incidents de remboursement des crédits aux particuliers) et FCC (fichier central de chèques) voient leur dossier presque automatiquement refusé.  

3. Le taux d’endettement 

Le taux d’endettement correspond au rapport entre vos revenus nets et l’ensemble de vos charges fixes (mensualité du crédit immobilier à venir, loyer, autres crédits en cours…). C’est un élément clé permettant à la banque de déterminer votre capacité d’emprunt. Il se calcule de la manière suivante : 

(Total des charges mensuelles x 100) / Revenu net

Depuis janvier 2021, le HCSF recommande que ce taux ne dépasse pas 35 %⁽³⁾. Au-delà, un prêt est souvent refusé, car le reste à vivre est jugé insuffisant.

4. L’apport personnel

Bien qu’il ne soit pas obligatoire, l’apport personnel joue un rôle décisif dans l’obtention d’un prêt. En général, les banques demandent un apport minimum de 10 %, mais un apport de 20 à 30 % constitue un atout majeur pour votre dossier. 

À noter qu’un apport faible peut être compensé par un reste à vivre confortable. 

Accord de principe puis refus : pourquoi la banque revient-elle sur sa décision ?

Vous venez peut-être de le vivre, mais une banque peut bel et bien refuser un prêt, malgré un accord de principe préalablement délivré à l’emprunteur. 

Dans les faits, ce document indique que l’établissement va étudier plus en détail le dossier afin d’aboutir potentiellement à un prêt immobilier. L’accord de principe n’a pas de valeur juridique et n’engage en rien la banque.

Cet accord est délivré après une étude rapide sur la faisabilité du projet, les bulletins de salaire et la capacité d’emprunt. Ce n’est qu’après l’accord de principe que la banque va analyser plus en profondeur le dossier :

• Taux d’endettement
• Santé des comptes bancaires
• Apport personnel
• Cohérence du projet immobilier
• Contrat d’assurance
• Etc.

Au cours de cette deuxième étape, l’établissement peut détecter des points faibles dans le dossier et refuser le crédit. Dans ce cas, nous vous recommandons vivement de demander les détails qui ont mené à ce refus afin d’optimiser par la suite votre dossier en vue d’une demande dans un établissement tiers. 

Compromis de vente signé mais prêt refusé : pouvez-vous encore obtenir un financement ?

En France, la loi ne prévoit pas de nombre minimum de refus de prêt pour annuler un compromis de vente. Ainsi, vous pouvez refaire des demandes de prêt auprès d’autres établissements bancaires en respectant le délai de validité du compromis. 

À noter que depuis février 2022, un dispositif de revue des demandes non accordées⁽⁴⁾ a été mis en place. Il garantit aux emprunteurs que leur dossier soit réévalué après un premier refus de prêt. Mais attention, pour être éligible, les emprunteurs doivent avoir un taux d’endettement maximal de 35 % et ne pas être fichés.

Que faire après un refus de prêt immobilier ?

Optimiser son dossier et faire appel à un courtier 

Même quand tout semble perdu, gardez en tête qu’il existe des solutions ! La première est de repartir à la charge, mais cette fois avec un dossier de demande de prêt optimisé au maximum. Prenez ce refus comme une opportunité de comprendre les motifs bloquants et de les corriger.

Pour renforcer votre dossier, vous pouvez :

1. Améliorer votre taux d’endettement

La règle est assez simple : plus ce taux est bas, plus vous avez de chances d’obtenir votre prêt. Mais comment le réduire ? L’option la plus optimale est d’alléger vos charges fixes mensuelles. Pour ce faire, plusieurs solutions s’offrent à vous : 

• Rembourser certaines dettes (quitte à réduire votre apport personnel) ;  
• Opter pour une assurance emprunteur moins coûteuse afin de diminuer vos mensualités (grâce à la loi Lemoine⁽⁵⁾, vous pouvez changer d’assurance à tout moment depuis 2022, sans frais !) ; 
• Réduire les mensualités, en regroupant par exemple vos crédits en cours. 

2. Assainir vos comptes bancaires

C’est un peu comme soigner son apparence avant un grand événement : votre compte bancaire doit être impeccable. Ainsi, 3 à 6 mois avant votre demande de prêt, veillez à adopter une gestion exemplaire :

• Évitez les découverts ;
• Épargnez régulièrement ;
• Stabilisez vos finances pour renvoyer une image rassurante à la banque.

3. Augmenter votre apport (et réduire le montant à emprunter) 

Un apport trop faible ou un reste à vivre insuffisant sont des points bloquants très communs. Pour les éviter, l’objectif est d’augmenter votre apport personnel pour renforcer la confiance de la banque.

Pensez à explorer les prêts aidés auxquels vous pourriez être éligible, comme le prêt à taux zéro (éco-PTZ) ou le prêt d’accession sociale (PAS). 

4. Vérifier que tous les documents nécessaires sont présents

Si des justificatifs manquent à l’appel, certaines banques considèrent le dossier incomplet et refusent le prêt sans chercher à aller plus loin. Assurez-vous de fournir dans votre dossier tous les justificatifs requis, notamment :

• Pièce d’identité
• Justificatif de domicile
• Bulletins de salaire
• Avis d’imposition
• Compromis de vente
• Relevés de comptes bancaires

5. Faire appel à un courtier

S’il y a bien un spécialiste des prêts immobiliers vers qui se tourner, c’est bien le courtier. Cet expert est là pour défendre les intérêts des emprunteurs en leur permettant d’obtenir un prêt, et ce, dans les meilleures conditions possibles.

Il vous accompagne pour : 

• Trouver les offres de crédit immobilier (et/ou les assurances) les plus adaptées à votre projet ; 
• Constituer un dossier solide ; 
• Comparer plusieurs propositions pour choisir la plus avantageuse ; 
• Négocier des conditions plus favorables. 

Si vous êtes primo-accédant et cherchez à financer votre premier achat immobilier, vous faire accompagner par ce professionnel permet de faciliter vos démarches pour moins de stress.

Vérifier les clauses du compromis de vente pour éviter l’annulation du projet 

Après un refus, soyez réactif ! Ce n’est pas le moment de se décourager, bien au contraire, il faut agir. Un compromis de vente contient plusieurs clauses suspensives qui conditionnent la vente finale. Ces clauses sont approuvées par l’acquéreur et le vendeur lors de la rédaction du compromis.

Parmi les plus courantes, on retrouve la clause suspensive d’obtention de prêt bancaire. Elle stipule que l’acquéreur doit impérativement obtenir un prêt immobilier pour valider la vente, et ce, dans un délai donné.

Suite à une demande de prêt refusée, vérifiez immédiatement que ce délai n’est pas expiré. Passé cette échéance, le compromis pourrait être annulé et la résidence que vous convoitez pourrait vous échapper.

Bon à savoir : si vous avez versé un acompte lors de la signature du compromis et que vous souhaitez l’annuler, vous pouvez obtenir son remboursement, à condition que la clause suspensive soit bien respectée.

Crédit refusé en CDI : pourquoi cela arrive et quelles alternatives ? 

Vous venez d’avoir un refus de prêt alors que vous êtes en CDI ? Cela peut arriver, notamment à cause de plusieurs raisons :

• Taux d’endettement trop élevé ;
• Revenus relativement faibles ;
• Vous êtes en médiation de dette ;
• Votre dossier à des garanties jugées insuffisantes ;
• Vous êtes fiché FICP ;
• Etc.

De nombreux facteurs peuvent jouer en votre défaveur, mais un refus de prêt ne signifie pas que votre projet immobilier est impossible. Si votre dossier ne passe pas auprès des banques traditionnelles, il existe des alternatives à explorer. La location-accession en est un parfait exemple. 

C’est ce que nous proposons chez Hestia, avec un vrai avant-goût de la propriété. Le processus est simple : vous commencez à investir dans la résidence que vous souhaitez et y emménagez dès le premier jour. Vous prenez ainsi le temps d'améliorer votre situation financière pour obtenir votre crédit. Une manière simple de devenir propriétaire suite à des refus. 

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Deux refus de banque pour prêt immobilier : faut-il insister ou changer d’approche ? 

Après un deuxième refus, que ce soit dans un autre établissement bancaire ou suite à une réévaluation de votre dossier, il est conseillé de changer de stratégie. Si une banque tierce constate que vous avez déjà essuyé plusieurs refus, cela peut être un motif de rejet presque automatique de votre demande.

À ce moment-là, il est préférable de renforcer son dossier, faire appel à un courtier ou penser sérieusement à d’autres solutions de financement pour pouvoir acquérir la résidence que vous souhaitez. Nous vous détaillons ces solutions un peu plus bas dans le guide.

Refus de prêt pour raison de santé : quelles solutions existent ? 

En cas de problème de santé, c’est votre contrat d’assurance qui fait toute la différence pour convaincre la banque. Si vous craignez de ne pas pouvoir obtenir un contrat d’assurance classique en raison de votre état de santé, sachez que la convention AERAS⁽⁶⁾ vous protège. Elle facilite l'accès au prêt immobilier (et aux crédits à la consommation) pour les personnes dont la santé empêche l'obtention d’un contrat d’assurance sans majoration ou exclusions de garanties.

Si vous êtes en risque aggravé de santé, cette convention est automatiquement appliquée par l’assureur, qui a l’obligation d’étudier votre dossier.

Et rassurez-vous, les chiffres sont positifs : en 2023, 224 068 demandes d’assurances pour des personnes à risques aggravés de santé ont été traitées, et 94,5 % ont reçu une proposition d’assurance couvrant au minimum le risque de décès⁽⁷⁾.

Les 5,5 % restants, qui se sont vus refuser l’assurance, ont pu saisir la commission de médiation de la convention AERAS ou contacter un autre assureur. D’autres solutions existent également, comme la caution ou l’hypothèque.

Acheter le logement ou la maison de ses rêves malgré un refus de crédit, c’est possible

La location-accession pour rebondir après un crédit refusé partout

Si vous rencontrez des difficultés à obtenir un prêt immobilier, une solution existe – et pas des moindres – pour accéder à la propriété : la location-accession, abrégée « LOA immobilier ». Celle-ci est une alternative de choix au financement bancaire traditionnel et est parfaitement adaptée aux emprunteurs qui se sont vu refuser des prêts immobiliers.

Le système de la location-accession est similaire à celui du leasing automobile, mais pour les biens immobiliers. Ce contrat se passe entre un propriétaire et un locataire, donnant à ce dernier la possibilité d’acheter le logement après l’avoir loué pendant un délai prédéfini, appelée « période de jouissance » dans le jargon.

Les loyers versés durant cette période sont ensuite déduits de la somme totale de la propriété immobilière lors de son acquisition.

La location-accession étant une solution d’accession à la propriété de plus en plus populaire en France, l’État a mis en place un dispositif d’aide spécialement dédié : le PSLA (Prêt Social Location Accession). Comme son nom l’indique, ce prêt s’adresse uniquement aux familles aux revenus modestes, avec des plafonds de ressources à respecter. Il permet de bénéficier :

• D’une TVA réduite à 5,5 % ;
• D’une exonération de TFPB (taxe foncière sur les propriétés bâties) pendant 15 ans.

Toutefois, ce dispositif concerne principalement les logements sociaux comme les HLM. En d’autres termes, vous ne pouvez pas l’obtenir pour financer n’importe quel biens, ce qui représente l’inconvénient principal du PSLA. 

Comment acheter le bien immobilier de son choix grâce à la location-accession ?

Un achat immobilier représente un investissement conséquent et l'acquisition d'un bien qui vous accompagne parfois pour toute une vie. C’est pour ça que la société Hestia est née : nous vous permettons de concrétiser votre projet, même en cas de refus bancaire, et surtout, pour le bien immobilier de VOTRE choix.

Vous commencez par louer un bien immobilier, puis, lors de la phase d'acquisition, vous avez la possibilité de l'acheter. 100 % de vos loyers sont déduits du prix final de la propriété. 

Bien que vous y emménagez au départ en tant que locataire, vous avez la possibilité d’y faire des travaux et des aménagements comme un vrai propriétaire. 

Ça vous intéresse ? Finissez-en avec les refus bancaires et contactez-nous pour plus d’informations !

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Références

(1) Données historiques publiées (Observatoire Crédit logement CSA)  

(2) Crédit immobilier : des prêts sur 27 ans sous certaines conditions (Service Public) 

(3) Mesure relative à l’octroi de crédits immobiliers (Ministère de l’économie et des finances) 

(4) Mise en place par les banques françaises d’un dispositif de revue des crédits immobiliers non accordés (Fédération française bancaire)

(5) Achat immobilier : pouvez-vous changer d’assurance emprunteur ?  (Ministère de l’économie et des finances) 

(6) Convention AERAS : comment emprunter avec un risque aggravé de santé ?  (Ministère de l’économie et des finances) 

(7) Statistiques Convention AERAS, PDF (Association de prévention France Assureurs)